Договор на продажу квартиры

Содержание

Составляем договор купли-продажи квартиры

Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?


Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?


Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.

В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Заполнение договора

Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

  • фамилия, имя, отчество;
  • дата рождения;
  • место рождения;
  • серия и номер паспорта;
  • кем и когда выдан паспорт;
  • адрес регистрации по месту жительства.

Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.

В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.

В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.

В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.

Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.

После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

  • заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
  • договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
  • свидетельство о праве собственности;
  • правоустанавливающий документ;
  • справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
  • в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры

12 867 просмотров

В преимущественном числе сделок по отчуждению имущества заключается стандартный договор купли-продажи. Для его составления можно прибегнуть к помощи специалиста — нотариуса, юриста или составить соглашение самостоятельно. Выбрав вариант оформления документа без сторонней помощи, нужно действовать последовательно и аккуратно: ознакомиться с законодательными актами, регулирующими вопрос составления договора купли-продажи, изучить тонкости процесса.

Что такое ДКП

Договор купли-продажи (ДКП) это письменный документ, который подписывается обеими сторонами и влечет юридические последствия. В случае покупки квартиры, заключение договора повлечет отчуждение имущества у Продавца взамен на определенную денежную сумму, и возникновение права владения у Покупателя.

Как только стороны подпишут соглашение, они несут ответственность за исполнение указанных в нем обязательств.

Впоследствии Покупатель и Продавец должны обратиться в Росреестр за регистрацией перехода права собственности. Основанием к обращению является заключение соответствующего договора. Если в документе будут обнаружены ошибки, несоответствия, регистрация окажется невозможна. Закономерно возникает вопрос о типовой форме договора купли-продажи на 2020 г., которую можно заполнить и гарантированно избежать проблем. Увы, универсальной формы не существует, но есть ряд образцов, которые можно отредактировать с учетом сложившихся обстоятельств.

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление договора купли-продажи

Чтобы никто не усомнился в законности сделки, не мог ее оспорить, необходимо составить договор в соответствии с положениями норм права:

Закон/статья

Основные положения

О форме договора

ст. 550, ст. 434 ГК РФ

Согласно документу, допустима только письменная форма соглашения о покупке-продаже имущества.

ст. 554 ГК РФ

О необходимости предоставления конкретной информации о предмете договора купли-продажи.

ст. 558 ГК РФ

Гласит о необходимости указания в договоре лиц, за которыми сохраняется право пользования.

О содержании квартиры

ст. 210 ГК РФ

Осуществлять оплату коммунальных услуг должен собственник. При переходе права собственности обязанности по содержанию недвижимости переходят к новому владельцу.

Об оплате

п. 5 ст. 488 ГК РФ

До момента оплаты стоимости квартиры она может быть залоговым имуществом продавца, если иное не предусмотрено соглашением.

ст. 555 ГК РФ

В договоре обязательно указывается цена объекта. Это позволяет идентифицировать предмет сделки.

О передаче имущества

ст. 556 ГК РФ

Статья отражает правила передачи недвижимости. Стороны должны подписать документ – передаточный акт, и указать это в одном из пунктов.

О признании недействительности сделки, об ответственности продавца и покупателя

ст. 461 ГК РФ, ст. 557 ГК РФ

Призвание нормы права — обезопасить покупателя. Если квартира будет изъята третьими лицами, продавец должен возместить убытки, причиненные вследствие изъятия. Исключение — осведомленность покупателя о неблагоприятных обстоятельствах сделки.
Кроме того, если Покупателем будут обнаружены неустранимые недостатки, он может отказаться от исполнения договора и потребовать возврат суммы.

О недействительности договора

ст. 167 ГК РФ

При недействительности ДКП покупатель должен вернуть квартиру, а продавец — деньги. Если возврат в натуре невозможен, возмещается стоимость имущества.

О нотариальном заверении, госрегистрации

ст. 551 ГК РФ, закон №218-ФЗ о госрегистрации недвижимости

Регламентируют необходимость госрегистрации.

ст. 131 ГК РФ

Переход права собственности на объект недвижимость нужно зарегистрировать. В результате регистрирующий орган выдает документ, где указан новый собственник.

Ознакомление с основными положениями документов даст представление о том, как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры. Однако необходимо учитывать условия совершения сделки, сопутствующие обстоятельства. Например, если отчуждение квартиры касается несовершеннолетних детей, супругов, следует учитывать их интересы, ссылаясь на статьи Семейного кодекса (ст. 34, ст. 35 СК РФ).

Как правильно составить, оформить договор купли-продажи квартиры

Соглашение о продаже жилья заключается в письменной форме. При этом оно может быть:

  • простым;
  • нотариально заверенным.

Простая письменная форма оправдывает свое название. Она содержит только основные положения, дополнительные условия и подписи сторон. Договор в простой письменной форме не требует нотариального заверения. Такое оформление оправдано, если контрагенты друг другу доверяют, исключают возможность недобросовестности.

Даже если по законодательству не требуется нотариальное заверение, все же стоит обратиться к нотариусу. Он несет ответственность за проверку документов, может быть привлечен в качестве свидетеля, подтверждающего дееспособность и вменяемость сторон.

Вторая возможная форма — нотариальная. Вообще любой договор купли-продажи может быть заверен, но некоторые требуют обязательного заверения. В это число входят соглашения:

  • которые составляются при продаже доли квартиры, или оформляемые между несколькими содольщиками, заключающими один договор (ст. 42 закона №218-ФЗ);
  • о продаже квартиры лица, не достигшего 18 лет, или недееспособного гражданина (ст. 54 закона №218-ФЗ);
  • пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ).

От того, является ли удостоверение добровольным или обязательным, зависит стоимость услуг нотариуса. Дешевле обойдется заверение документа, предусматривающего обязательную нотариальную форму (0,5% от суммы, но не более 20 000 руб.). Если можно заключить простой договор, стоимость услуг нотариуса зависит от цены квартиры и может достигать 100 тыс. руб. (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате).

В документе отражено соглашение между физическими лицами — Продавцом и Покупателем квартиры, о возникновении, изменении и прекращении взаимных прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если стороны пришли к согласию по всем существенным условиям.

Существенные, обязательные условия договора

В соглашении выделяют существенные и дополнительные условия. К категории «существенных» относят те, без наличия которых документ о купле-продаже квартиры считается незаключенным.

Существенными условиями являются:

  1. Наименование «Договор купли-продажи». Ниже ставится дата, место (город, населенный пункт) заключения.
  2. Стороны. Указываются личные сведения о Покупателе и Продавце: ФИО, паспортные данные (серия, номер, дата и место рождения).
  3. Предмет. В данном случае — это квартира. В соответствии со ст. 554 ГК РФ необходимо указать сведения, позволяющие идентифицировать передаваемый объект недвижимости. Для квартиры — это соотнесение помещения к жилому фонду, наименование (квартира, комната, часть дома), адрес, этажность и прочие характеристики.
  4. Суть договора. В документе указывается характер сделки (купля-продажа).
  5. Цена. Это обязательное условие, предусмотренное ст. 555 ГК РФ. Если стороны не договорились о стоимости недвижимости, не указали ее в договоре, документ считается незаключенным. Цену можно обозначить за весь объект или за единицу площади. В последнем случае цена будет определяться исходя из фактического размера квартиры.
  6. Перечень граждан, которые могут пользоваться квартирой после ее отчуждения. Следует указать основания, по которым лица остаются проживать в объекте (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Продавец должен обозначить, кто из членов семьи и какое время будет проживать в квартире после ее продажи, и каковы конечные сроки их выписки.

Помимо основных существуют дополнительные условия, оговариваемые сторонами.

Дополнительные условия

В перечень дополнительных условий можно включить:

  1. Способ расчета. В данном пункте отражается, каким способом будет производиться оплата продавцу (за наличный расчет, по безналу, через банковскую ячейку), в какие сроки (до подписания или регистрации соглашения, после совершения сделки).
  2. Обязанность по оплате госпошлины и прочих платежей, связанных с оформлением. Стороны могут поделить расходы между собой или один контрагент обязуется возместить расходы другому.
  3. Сроки передачи квартиры. Продавец и Покупатель оговаривают сроки подписания передаточного акта.
  4. Состояние объекта. Можно перечислить, в каком состоянии передается квартира, устраивает ли ремонт покупателя, нет ли претензий по поводу планировки, расположения относительно соседних домов. Такие, казалось бы, незначительные пункты могут обезопасить от претензий покупателя в будущем, его требований признать сделку недействительной.
  5. Пункт об отсутствии долгов. Желательно, чтобы продавец сослался на предоставление справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  6. Ответственность сторон. Продавец и покупатель должны знать, что их ожидает в случае нарушения обязательств. Это могут быть штрафы, санкции.
  7. Обеспечение обязательств. При оформлении договора купли-продажи квартиры чаще всего гарантией выступает залог или задаток. При этом составляется дополнительный договор задатка.
  8. Основания для расторжения соглашения в одностороннем порядке либо по согласию сторон.
  9. Порядок разрешения споров. Как правило, разногласия разрешаются в судебном порядке.
  10. Действия в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств.

Дополнительные условия указывать не обязательно, но пренебрегать ими не стоит. Указанные в соглашении, они подлежат исполнению. Расширяя круг взаимных обязанностей, каждая из сторон имеет возможность максимально обезопасить себя от риска потери имущества, денег.

Образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами 2020


Скачать образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами

Существует множество типовых договоров. При самостоятельном составлении документа необходимо проанализировать представленные образцы, обратить внимание на существеннее и дополнительные условия, дополнить свой вариант новыми пунктами.

Скачать бланк типового договора купли-продажи

Акт приема-передачи

Необходимо произвести не только юридическую регистрацию перехода права собственности, но и фактическую. Для этого оформляется акт приема-передачи. В нем указывается, какое имущество передано, в каком состоянии. Этот документ фиксирует исполнение обязательств по договору и является его дополнением.

Документ составляется с помощью юриста, но зная, как выглядит акт, можно подготовить его самостоятельно.

После подписания передаточного акта вся ответственность за квартиру (в том числе оплата коммунальных платежей) переходит покупателю.

Пример акта приема-передачи квартиры

Скачать пример акта приема-передачи квартиры

Передаточный акт может быть подписан до или после регистрации перехода права собственности. В некоторых регионах регистрационные действия без акта не производятся, поэтому в Основном договоре рекомендуется отдельным пунктом прописать возможность оформления акта после регистрации.

Срок действия

Договор купли-продажи действителен до тех пор, пока не выполнены все перечисленные в нем условия. Это правило оговорено п. 3 ст. 425 ГК РФ.

Если деньги переданы продавцу, а покупатель получил все документы на квартиру и зарегистрировал переход права собственности, сделку можно считать завершенной. Однако бывают курьезные ситуации, когда в документе содержатся условия, ограничивающие действия нового собственника. Например, одним из пунктов может быть условие не заводить собаку или не проводить ремонтные работы в выходные дни. Пока их выполнение будет актуально, соглашение считается действующим.

Нюанс! Даже после окончания срока действия договора стороны несут ответственность за нарушение его условий.

Пока договор не выполнен, то есть, не произведена его регистрация, стороны могут отменить сделку в согласительном порядке. После исполнения договора отменить его уже не получится. Придется либо обращаться в суд, либо проводить обратную сделку.

Иск об отмене купли-продажи можно подавать в течение 3 лет с момента совершения сделки, однако срок обращения может быть продлен, если ранее сторона не знала о нарушении своих прав.

Сколько должно быть экземпляров

Соглашение составляется как минимум в 3 экземплярах. Один хранится в Росреестре, второй выдается на руки Продавцу, а третий — Покупателю.

Если продавцов или покупателей несколько, то есть продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности, количество договоров должно быть равно числу участников сделки.

С какого момента договор считается заключенным

Согласно ст. 433 ГК РФ, договор считается заключенным, если:

  • оферта (предложение заключить соглашение) была принята другой стороной, были достигнуты договоренности по всем пунктам документа;
  • имущество передано согласно оговоренным условиям.

Отсутствие госрегистрации не может служить основанием для признания договора недействительным. То есть до регистрации покупатель уже является Владельцем имущества, но не может им фактически распоряжаться (Постановление Пленума ВС РФ 10/22 от 29.04.2010 г.).

Где посмотреть, как узнать номер договора купли-продажи квартиры

В большинстве случаев номер договора не обозначается. Если номера нет, но необходимо его поставить, пишется «б/н».

При необходимости указать регистрационный номер, следует обратить внимание на печать Росреестра.

На ней будет указана дата и номер регистрации.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры: продавец или покупатель

Структура или «рыба» договора предполагает внесение ряда данных о квартире, поэтому ответственность за его заполнение возлагается на продавца. Это не значит, что покупатель остается безучастен. Он вправе потребовать предоставить готовый проект соглашения для предварительного изучения, внести коррективы, предложить пункты, обязательные к включению.

Чтобы досконально изучить документ, внести коррективы, можно заключить предварительный ДКП. Что он дает:

  • подтверждение серьезности намерения совершить сделку;
  • право на покупку квартиры в будущем;
  • возможность оформить аванс (задаток);
  • возможность взять в банке кредит, получить разрешение органов опеки на совершение сделки, если в процессе затрагиваются интересы несовершеннолетнего ребенка.

Предварительный договор — «репетиция» перед составлением Основного. Одно из его отличий — возможность корректировки некоторых пунктов.

Где можно оформить, составить, где регистрируют договор

Составить договор можно одним из способов:

  • самостоятельно;
  • с помощью риелтора;
  • с помощью юриста;
  • у нотариуса.

Риелтор не должен иметь юридическое образование, поэтому в вопросах заключения договоров представитель агентства может быть некомпетентен. У риелтора обычно есть «заготовка» соглашения, которую он может отдать Продавцу и Покупателю, а заполняется документ уже непосредственно в юридическом отделе организации.

Проверка нотариуса более тщательна, а значит стороны в большей безопасности.

Если доверить оформление нотариусу, он проделает следующую работу:

  1. Выяснит обстоятельства совершения продажи. Оформит не типовой договор, а связанный с особенностями сделки с учетом интересов обеих сторон.
  2. Основываясь на собственном опыте, внесет пункты, необходимые для снижения риска расторжения соглашения.

Кроме перечисленного, нотариус может давать показания по поводу вменяемости, дееспособности лиц, так что оспорить документ будет невозможно.

Одно из преимуществ оформления сделки через нотариуса — возможность произведения расчетов через его специальный депозитарный счет.

Аналогичные услуги предоставляет юрист, с той лишь разницей, что поставить нотариальное удостоверение он не сможет. Однако при оказании помощи юристом чистота сделки будет гарантирована.

Рекомендуем почитать: Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой самостоятельно

Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи квартиры

Госрегистрация договора купли-продажи предусмотрена п. 2 ст. 558 ГК РФ, однако в статье есть примечание. Если он был заключен после 01.03.2013 г., госрегистрация не требуется.

Обратиться в Росреестр все же придется для регистрации перехода права собственности, о чем вносится запись в ЕГРН. Вот тут договор пригодится, без него изменения не внесут.

На данный момент для подтверждения права собственности необходимо получить выписку ЕГРН. Ранее выданные свидетельства о госрегистрации остаются действительными.

Если один из контрагентов отказывается обращаться в Росреестр, можно подать жалобу в суд. В результате выносится решение о госрегистрации, а беспричинно уклоняющийся собственник будет обязан возместить второй стороне ущерб, вызванный задержкой.

На что обратить внимание покупателю и продавцу, нюансы

Каждая сделка имеет свои особенности, поэтому при составлении договора нужен индивидуальный подход. Из возможных нюансов — проживание собственника не в России, продажа коммуналки. Для каждой «особенности» есть свое решение.

Продажа по доверенности

Что делать, если собственник квартиры не может присутствовать при совершении сделки? Конечно, оформить доверенность. Она может быть одноразовой, специальной или генеральной.

При оформлении одноразовой доверенности возможности поверенного ограничены конкретными действиями, в данном случае — совершением купли-продажи. Специальная доверенность выдается на ограниченный срок и содержит перечень действий, которые может выполнить поверенный.

Наибольшими полномочиями располагает обладатель генеральной доверенности. Это человек, которому нужно доверять, как самому себе. Он совершает любые юридически значимые действия от лица доверителя.

Представителем по одноразовой доверенности может быть риелтор. Доверенность на совершение определенных действий заверяется у нотариуса.

При заключении договора с доверенным лицом покупателю рекомендуется убедиться, что Продавец жив, дееспособен. Лучший из вариантов — пообщаться с Продавцом по скайпу. Также следует изучить доверенность, обратить внимание на срок ее действия.

Особенности договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Форма собственности «коммунальная квартира» почти изжита, однако такую недвижимость все еще можно купить. Особенность квартиры — наличие нескольких собственников, за которыми закреплена определенная территория.

Договор купли-продажи в коммуналке должен иметь обязательное нотариальное удостоверение.

При продаже комнаты ее собственник обязан предложить совершение сделки другим жильцам, поскольку они имеют право преимущественной покупки. Ответ жильцов оформляется в письменном виде и содержит отказ или согласие совершить покупку. Если в течение одного месяца соседи не дали ответ, продавец может больше не ждать и заключать договор о продаже с третьим лицом. При этом важно сохранить доказательства обращения к совладельцам имущества. Без соблюдения данной процедуры договор может быть признан недействительным по требованию заинтересованного лица.

Один из вариантов «обойти» правило о праве преимущественной покупки — подарить часть недвижимости Покупателю, а затем продать остальную. При этом велик риск мошенничества со стороны Покупателя. Кроме того, родственники могут заявить о притворности договора дарения, и разбирательств в суде не избежать.

Особенности при наличии обременения

Нередко покупатель сталкивается с проблемой обременения на квартире. Жилье может быть в залоге, ипотеке или сдано в наем. Особенность договоров при подобных обстоятельствах — необходимость привлечения третьих лиц.

Если продается квартира в ипотеке, следует получить согласие банка на продажу.

Если квартира арендована, право на ее использование остается у нанимателей. При этом в ДКП следует указать, что до определенной даты в квартире будут проживать наниматели.

Вступление в силу ДКП — не основание для прекращения найма. Лица, проживающие в квартире, вправе ею пользоваться на тех же условиях, что и при прежнем собственнике.

Можно ли самим составить договор купли-продажи квартиры

Составить договор самостоятельно не составит труда. Другой вопрос — гарантирует ли он безопасность сделки, будет ли принят на регистрацию сотрудником Росреестра. Только практикующий юрист сможет учесть все «подводные камни» при формулировании пунктов соглашения.

Почему нужен юрист при составлении договора купли-продажи, становится понятным при изучении судебной практики по делам об их расторжении. Неясное изложение пунктов-требований может стать причиной серьезных проблем.

Например, если Покупатель не выплатит оговоренную сумму, а в документе указано «…при невыполнении обязательств по уплате стоимости квартиры расторгнуть договор», и при этом регистрация перехода права собственности уже произошла, продавец рискует остаться без квартиры. Важно, чтобы было указано: «… расторгнуть договор и вернуть имущество», причем конкретизировать, когда должен произойти возврат «… в течение 30 дней». О подобных нюансах знает только юрист.

Если договор составляется между близкими людьми, родственниками, и риск недобросовестности исключен, можно воспользоваться типовым договором, распечатать его в 3 (как минимум) экземплярах, подписать, при необходимости — заверить у нотариуса и отнести в Росреестр.

Чтобы не допустить ошибок при оформлении документа, лучше заранее заказать справку ЕГРН и выписать оттуда достоверные данные.

Вопросы юристу

  • Мною был потерян договор купли-продажи. Можно ли его восстановить?Да, получить дубликат можно. Проще всего обратиться ко второй стороне сделки и сделать копию. Кроме того, можно сделать запрос нотариусу, если имело место нотариальное заверение документа. Получить договор можно в Росреестре, если сделка совершалась позже 1998 г. Для этого делается запрос архивных данных и оплачивается госпошлина в размере 200 р.Подробнее: Что делать и как восстановить договор купли-продажи квартиры при утере
  • Если в договоре ошибка, будет ли он действителен?Если ошибка существенна, влечет неверное толкование основных положений, придется заменить договор. Более простой способ — составить дополнительное соглашение об изменении какого-либо пункта, его аннулировании или дополнении. Подписывать допсоглашение могут только Продавец и Покупатель или их законные представители. При этом им необходимо иметь при себе паспорт, а также документы, подтверждающие изменение обстоятельств. Впоследствии должным образом оформленное допсоглашение направляется в Росреестр с заявлением о внесении изменений в запись ЕГРН. Стоимость изменений составит 350 руб.

Если гражданин не знает нормативно-правовых актов, регулирующих заключение договора купли-продажи, не сталкивался с оформлением отчуждения недвижимости, необходимо обратиться к специалисту из области юриспруденции. Какие пункты обязательны в договоре при продаже квартиры? Нужна ли госрегистрация соглашения? Когда происходит передача прав собственности? При каких условиях можно самостоятельно заключить договор? Юристы сайта ros-nasledstvo.ru знают ответы на эти и другие вопросы. Обращайтесь за бесплатной консультацией. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 498 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Где оформить куплю продажу квартиры? А что включает в себя оформление купли-продажи?
Большинство собственников недвижимости и их покупателей полагают, что для этого нужно оформить Договор купли-продажи квартиры и этого вполне достаточно. На деле оказывается, что все не так просто!

Статья обновлена 06.01.2019 г

Справка:

Росреестр не оказывает услугу по составлению договоров купли-продажи
МФЦ не оказывает услуги по составлению договоров купли-продажи

В этих ведомствах нет комнат переговоров.
Сторонние организация, арендующие помещения в офисах приема документов и предлагающие услуги составления договоров, не имеют к Росреестру ни какого отношения.

Вы можете подписать готовый договор купли-продажи и безопасно передать деньги в офисах крупных банков, там есть комнаты переговоров.

Разберемся подробнее:

Где оформить куплю продажу квартиры

Закон не требует составления договора купли-продажи дипломированным юристом.

Однако в некоторых сделках договор купли-продажи (ДКП) недвижимости подлежит обязательному удостоверению у нотариуса , а нотариусы не хотят принимать сторонние договоры, так как они берут плату за услугу по составлению документов.

Прежде чем задумываться о составлении ДКП, определите есть ли необходимость в нотариальном договоре.
Прочтите статью: Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда

Договор купли-продажи недвижимости — это не сложный договор и участник сделки может его составить самостоятельно, посмотрев видео консультацию от автора и получив современный, адаптированный под ваши условия .шаблон

Если вам нужна полная и достоверная информация по процедуре оформления сделки купли-продажи и регистрации права собственности с подробными разъяснениями — получите пособия и консультации здесь

Стандартная процедура оформления купли-продажи квартиры, да и любой другой недвижимости, включает в себя несколько этапов:

Первый этап — оформление предварительных договоренностей

Для подготовки такой серьёзной и дорогой сделки как купля-продажа недвижимости, как правило нужно время — от нескольких дней до нескольких недель. Поэтому предварительные договоренности по цене, порядке и сроках оплаты за недвижимость, даты подписания основного договора купли-продажи, обязательно нужно зафиксировать документально, чтобы ни одна из сторон сделки их не изменила.
Если условия не прописаны на бумаге в 90% случаев сделка «разваливается» из-за повышения цены или других существенных условий.

Итак, первый этап сделки

Прежде чем подписывать какие-либо документы с продавцом — получите достоверную информацию об объекте недвижимости из ЕГРН. Поскольку свидетельство о праве собственности — условно достоверный документ.

  • Подписание Предварительного договора , Соглашения о задатке и передача денежных средств по Расписке.

Эти документы Вы составляете самостоятельно. Подписываются они законными участниками сделки и тут же вступают в законную силу. Это важные документы, главное правильно их составить.

Как правило подписание таких документов происходит в покупаемой квартире и у Покупателя есть возможность еще раз осмотреть квартиру на отсутствие скрытых дефектов и изучить оригиналы документов на квартиру и удостоверения личности (паспорта, свидетельства о рождении и т.д) собственников.

Далее, обычно в течении 1-3 недель, в зависимости от ситуации, наличия длительных праздничных дней, когда не работают государственные органы и других обстоятельств, происходит подготовка пакета документов для сделки.

Посмотрите видео консультацию:

Где оформить куплю продажу квартиры . Оформление сделки

Второй этап сделки : Где оформить куплю продажу квартиры

  • Составление и подписание Договора купли-продажи и Акта приема-передачи.

Некоторые сделки теперь удостоверяет нотариус, эти документы составляет его помощник.

Если ваша сделка не подлежит удостоверению у нотариуса, эти документы Вы готовите самостоятельно.
Воспользуйтесь шаблонами и образцами

Обязательно согласуйте их со всеми участниками сделки заранее, перешлите на электронную почту или передайте лично.

Подписываются они, как правило в офисе Росреестра , МФЦ или в банке, где происходит передача денег, закладка их в ячейку или подписание кредитного договора , там есть комнаты переговоров.

Заказать составление договора купли-продажи

Если вам сложно составить договор купли-продажи самостоятельно, обратитесь к юристу.
Заявку можно оставить написав сообщение в форме связи внизу справа.
Вам перезвонит юрист из вашего города.

Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа

Где оформить куплю продажу квартиры . Регистрация перехода права собственности

Третий этап сделки: Где оформить куплю продажу квартиры

  • Передача заявления о переходе права собственности от продавца к покупателю и регистрации права собственности на покупателя с Договором купли-продажи, Актом приема-передачи и пакетом документов происходит в Отделе приема-выдачи документов Роосреестра или в МФЦ «Мои документы».
    Читайте: Росреестр или МФЦ?
  • Вам необходимо оплатить государственную пошлину, подробнее

Прочтите дополнительную статью:
Какие документы после покупки квартиры должны остаться у вас на руках

Внимание: из МФЦ документы перевозятся в Росреестр и обратно, что затягивает процедуру на 2 дня.

Для сведения: теперь подать заявление на регистрацию можно в любом отделении МФЦ или Росреестра в рамках одного кадастрового округа.

Если объект недвижимости находится в другом кадастровом округе — документы пока можно подать только через офисы Росреестра.

Стоимость оформления у юристов и риелторов

Всегда рада разъяснить. Автор

Где оформить куплю продажу квартиры Метки:продавцу

Условия Договора купли-продажи квартиры

Последнее обновление: 08.02.2018

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия – это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру – другому участнику сделки.

При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия (об этом ниже) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и какие условия должны в нем присутствовать.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.

Заключенный ДКП является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.

После регистрации по экземпляру ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора – круглая гербовая печать УФРС, и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора).

♦ Пример печати и штампа УФРС на договоре ♦

(вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)

Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.

Форма Договора купли-продажи квартиры

Закон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно. Это относится к следующим случаям:

  1. продажа доли в квартире постороннему лицу (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);
  2. продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015);
  3. продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, (ст. 584 ГК РФ).

В остальных случаях участие Нотариуса не обязательно, можно обойтись и ППФ.

Договор, заключенный в простой письменной форме (ППФ) – самый простой и дешевый вариант заключения сделки купли-продажи квартиры. Юридические последствия такой формы договора во многом определяются тем, насколько грамотно он составлен (с точки зрения законодательства), и насколько полноценно отражены в нем условия сделки и обязательства сторон.

Если договор составлен упрощенно (типовой шаблонный текст), и часть интересов, например, Покупателя в нем не отражены, то при исполнении договора, могут возникнуть конфликты и сложности, мешающие Покупателю вступить в права владения квартирой. Это может касаться снятия Продавца и его семьи с регистрационного учета, или – условий и сроков фактической передачи квартиры, или – ответственности Продавца за сокрытие важных сведений о квартире и правах на нее (например, о наследниках), и т.п.

В частности, если вдруг сделка оказывается спорной, то решение суда будет во многом опираться именно на формулировки заключенного договора.

Участие Нотариуса в сделке позволяет избежать многих проблем, в т.ч. связанных с текстом Договора купли-продажи. Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдения всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения, и вносит, при необходимости, дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, Нотариус контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов, и удостоверяет дееспособность участников сделки, добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Это существенно снижает риски признания сделки недействительной по целому ряду причин.

Преимущество нотариальной формы заключения Договора купли-продажи актуально, прежде всего, для Покупателя квартиры, т.к. именно он в результате сделки приобретает права, которые могут быть впоследствии нарушены, обременены, оспорены, или даже ничтожны. Нотариус же, вникнув в детали сделки, может существенно расширить условия договора и предупредить нежелательные последствия, фактически снижая риски сделки для Покупателя.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Дополнительное удобство в том, что Нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает срок регистрации. У Нотариуса также можно безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке; для этого существует специальный инструмент – депозит нотариуса.

Правда, Нотариусу за подготовку и заверение ДКП квартиры необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены квартиры, указанной в договоре.

♦ Стоимость услуг Нотариуса ♦

В практике рынка встречаются случаи (нежелательные для Покупателя), когда Продавец занижает цену квартиры в ДКП, чтобы избежать уплаты налога НДФЛ от продажи недвижимости. Но с 2016 года действует новый закон, согласно которому этот налог взимается с кадастровой стоимости квартиры (правда, там есть нюансы, подробнее – см. по ссылке).

Несмотря на то, что все Договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений (в частности – существенные условия договора), каждый ДКП должен составляться индивидуально, с учетом конкретных условий сделки, и персональных пожеланий/требований участников договора. Поэтому разработку проекта договора для конкретной сделки лучше поручать Нотариусу или специализированному юристу, предварительно описав ему детали устных соглашений между Продавцом и Покупателем.

Какой Покупатель квартиры считается добросовестным? И что это значит в случае судебного спора? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Существенные условия Договора купли-продажи недвижимости

«Существенными» признаются обязательные условия договора, при отсутствии хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным.

К существенным условиям Договора купли-продажи квартиры относятся:

  1. Наименование документа.
    Указывается заголовок – «Договор купли-продажи», а также дата и место (город/поселок) его заключения.
  2. Стороны договора.
    Указываются ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя.
  3. Предмет договора – квартира (ст. 554 ГК РФ).
    Указываются однозначные идентификационные данные недвижимого имущества: наименование (квартира/доля/комната/дом), назначение (жилое/нежилое), адрес, этаж, общая площадь (в соответствии с данными Титула).
  4. Суть договора.
    Указывается, что происходит именно продажа квартиры (а не ее дарение, сдача в аренду, и т.п.)
  5. Цена договора (ст. 555 ГК РФ).
    Указывается согласованная сторонами денежная сумма, уплачиваемая за квартиру.
  6. Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют право пользования квартирой после совершения сделки, с указанием прав этих лиц на пользование квартирой (п.1 ст.558 ГК РФ).
    Перечисляются члены семьи Продавца, которые на момент сделки остаются еще «прописанными» в квартире, и указывается обязательство и сроки их «выписки» после сделки (такое, обычно, происходит при альтернативных сделках).

Если права на квартиру ограничены (обременены), то это также обязательно указывается в договоре, иначе может быть отказано в регистрации.

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

Дополнительные условия Договора купли-продажи квартиры (ДКП)

Кроме существенных условий, в ДКП, как правило, указывается ряд дополнительных условий и сведений, количество и состав которых зависят от конкретной сделки и пожеланий сторон, а также от грамотности юриста, составляющего договор. Эти дополнительные условия хоть и не являются обязательными (т.е. их не обязательно указывать в договоре), но если они указаны, то они имеют ту же силу, и несут в себе те же юридические последствия, что и основные (существенные) условия.

Каждая фраза в договоре имеет значение. И именно дополнительные условия договора отражают нюансы и особенности конкретной сделки, а также требования и пожелания ее участников.

В частности, в Договоре купли-продажи квартиры указывают следующие дополнительные условия, сведения и обязательства сторон:

  • Когда и каким образом будут производиться денежные расчеты за квартиру (до подписания договора или после, до регистрации или после, через банковскую ячейку или другим способом, и т.п.);
  • Когда будет происходить фактическая (физическая) передача квартиры Покупателю, и подписание Передаточного акта;
  • В каком состоянии передается квартира (в т.ч. наличие/отсутствие серьезных дефектов). Если квартира продается с мебелью и/или дорогим ремонтом, то в договоре также перечисляются ключевые элементы этого ремонта и предметы мебели;
  • Указываются сроки физического и юридического освобождения квартиры Продавцом (в т.ч. снятие с регистрационного учета членов семьи Продавца);
  • Заявление Продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на квартиру. Продавец должен гарантировать Покупателю, что указанная квартира в доверительное управление, в аренду, в коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана, и свободна от любых прав третьих лиц;
  • Подтверждение Продавца об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам, связанным с эксплуатацией квартиры. А если таковые обнаружатся, то он обязуется их оплатить;
  • Указывают порядок разрешения споров и распределения ответственности (в т.ч. в случае предъявления прав третьих лиц на квартиру, например);
  • Указывают, на каком основании, в какие сроки, и в каком порядке стороны могут расторгнуть договор (например, по обоюдному согласию, или вследствие явного нарушения исполнения обязательств одной из сторон);
  • Указывают, кто несет риск «существенного изменения обстоятельств» (в соответствии со ст. 451 ГК РФ);
  • В договоре также указывается, кто оплачивает все расходы по сделке (в т.ч. кто оплачивает нотариальную пошлину, например);
  • Отдельными пунктами могут быть также описаны форс-мажорные обстоятельства, и другие условия, которые стороны посчитают нужным отразить в договоре.

По соглашению сторон в договоре также могут указываться дополнительные обязательства, подтверждения, гарантии, а также неустойки и штрафные санкции для каждой из сторон, на случай неисполнения обязательств.

Типовой Договор купли-продажи квартиры можно скачать в разделе «Образцы документов для вторичного рынка».

Образец Договора купли-продажи квартиры можно скачать .

Вообще, в договоре могут быть указаны любые дополнительные условия, согласованные сторонами сделки, лишь бы они не противоречили закону и сути самого договора.

Правила применения Договоров купли-продажи недвижимости регламентируются Гражданским Кодексом РФ, в частности, статьями 549 – 558.

Сделка купли-продажи квартиры с прописанным ребенком (не собственником). Что, как и почему?

Если ДКП содержит несколько листов, то все они должны быть прошиты, скреплены между собой, и заверены подписями сторон.

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора, и один экземпляр – для регистратора (УФРС).

Фактическое исполнение условий по договору (выполнение обязательств) фиксируется затем путем подписания Акта приема-передачи квартиры.

Чем отличаются договор купли продажи от преддоговора и как оформить бумаги

Любая сделка в России должна быть нотариально заверенной. Продажа недвижимости осуществляется путем оформления договора – он составляется по единому образцу. Соглашение накладывает некие обязательства на обе стороны: прошлого и будущего владельца квартиры, дома, земельного участка.

Внимание! Если возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону горячей линии: +7 (800) 550-39-71 Бесплатный звонок для всей России. Бесплатная консультация юриста 8 (800) 550-39-71 Бесплатная консультация юриста 8 (800) 550-39-71

Предварительный договор купли-продажи квартиры: зачем нужен

Договор купли-продажи является окончательной сделкой. Он подтверждает факт перехода недвижимости в новое владение. Другой вариант документа необходим для случаев предварительной договоренности: обе стороны заключают сделку на счет аванса и дальнейшего подписания основного договора.

Аванс – некая часть общей суммы. Он выплачивается, чтобы был запущен основной процесс. С одной стороны задаток является гарантией для первичного владельца имущества. Он уверен, что, в случае отказа потенциального покупателя, ничего не потеряет.

Когда процесс оформления документов запускается, задаток идет на оплату обязательных услуг, включая работу нотариальной компании.

Мнение эксперта Сергей Константинович Область научных интересов: гражданское право России, конституционное право, административное право Задать вопрос эксперту Аванс – небольшая гарантия для покупателя. Он уверен, что в процессе оформления документов недвижимость будет снята с продажи. У него будет еще немного времени, чтобы собрать основную сумму. Важный нюанс предварительного договора – во время подготовки документов происходит еще одна проверка самой недвижимости. Покупателю представляется шанс досконально изучить документы, узнать о возможных нюансах жилплощади.

Сам договор содержит описание общей суммы, предварительные договоренности. Назначение выплаченных денег также указывается – полный размер будет вычтен из основной суммы. Предварительное соглашение подписывается, если на квартиру, дом будет оформлена ипотека – соглашение является подтверждением для кредитной организации.

ПДКП не является документом получения прав на недвижимость. Подписанное соглашение только фиксирует договоренность, но не дает никаких гарантий, что дом, квартира будут проданы. По нему не ведется спорное дело в суде, не выдвигаются претензии по владению имущества. По ПДКП не ведется передача квартир, домов, не проводится полная оплата покупки.

Образец заполнения

Договор не затрагивает основные моменты главной сделки. Описание квартиры, дома номинальное, только подтверждающее намерение. Сам документ говорит о намерении, но не используется для дальнейших договорных отношений. В нем обязательно указана дата и срок подписания главного соглашения.

Чтобы заполнить бланк – стандартный образец, необходимо указать:

  1. Доказательства. Желание купить объект должен подкрепляться не только словами, но и реальными возможностями покупателя. Если собранных средств еще не достаточно, у покупателя есть время, но он должен быть дееспособным. Продавец со своей стороны должен доказать, что у него есть право распоряжаться объектом.
  2. Законность сделки. В ПДКП обязательно указывается отсутствие претензий на имущество – дом, квартиру, со стороны третьих лиц. Дополнительно к договору прикрепляются документы права собственности.

В бланк соглашения вносится основная информация – паспортные данные сторон, описание жилья, выставленного как основной объект правовых отношений. Образец договоренности заполняется по образцу.

Скачать бланк договора

ПДКП заполняется сторонами или их представителями. Процедура подписания договоренности максимально упрощена. Она занимается несколько минут.

Стороны вправе самостоятельно соглашения и заполнить его.

Обязательные условия:

  • необходим образец, принятый законодательно – единая форма;
  • бланк заполняется без ошибок, исправлений;
  • если отдельные пункты вызывают вопросы, лучше проконсультироваться с юристом.

У бланка стандартный вид – форма. Его название – Предварительный договор купли-продажи. Во вступительной части указывается дата подписания, город, где будет проводиться главная сделка. В основной части указываются данные продавца, потенциального покупателя: вносится фамилия, имя, отчество, паспортные данные.

Вторая основная часть состоит из описания предмета договора: вносятся данные на квартиру – ее метраж, состояние, месторасположения, другие важные факторы. В конце необходимо указать общую стоимость, а также размер аванса или задатка. Аванс в большинстве случаев меньше суммы задатка.

Третья основная часть бланка состоит из перечня обязанностей сторон. Они вправе менять требования, некие последствия несоблюдения предварительной договоренности.

В большей мере требования выставляются продавцу – он обязуется собрать все необходимые документы, справки, выписки на собственность. ПДКП подписывается сторонами – так закрепляется предварительное соглашение.

Как составить предварительный договор

В теории ПДКП – простой документ. Он фиксирует основные намерения. Практика показывает, что без грамотного составления договоренности, также возникают неприятные проблемы. Владелец теряет драгоценное время, тратится на подготовку документации, а покупателю грозит срыв сделки, потеря аванса.

Еще один важный нюанс – текст предварительной договоренности не должен быть слишком большим, обширным. В будущем, когда будет составлен главный договор, прежние обязательства станут малозначимыми.

ПДКП составляется по простым правилам: текст должен быть лаконичным, требования четко изложенными, а сам документ должен обладать правильной структурой. Соглашение обязательно содержит основные и дополнительные условия.

Оговоренные сроки ПДКП также нельзя нарушать, поэтому временные рамки выставляются объективно по согласованности сторон.

К ПДКП обязательно прикрепляются другие документы в виде приложения. Они свидетельствуют о том, что было отчуждение имущества, что оно принадлежит одному собственнику – продавцу. Покупатель доказывает свою дееспособность, и, как следствие, – платежеспособность. Чтобы основной договор был подписан, собираются необходимые документы.

Необходимые документы

Пакет документов позволяет быстро заключить любую договоренность. Обе стороны занимаются сбором пакета до подписания ПДКП. К списку обязательных документов относятся:

  • документ, удостоверяющий личность граждан, подписывающих договоренность;
  • документ, устанавливающий право собственности;
  • выписка из ЕГРН;
  • справка БТИ;
  • выписка домовой книги.

Справки должны быть за тот год, когда будет подписываться основной договор. Расширенный пакет документов требуется только для отдельных случаев – необычная жилплощадь, некий статус ее владельца и покупателя.

Указание сторон сделки

Сторонами сделки выступают владелец недвижимости и покупатель. Посторонние лица никак не участвуют ни в предварительном, ни в основном договоре. Любая постройка, дом, квартира должна быть присвоена гражданину России. Только тогда он имеет право ее продавать.

ПДПК должен содержать личную информацию. Лицо, предоставившее ее, дает разрешение на ее обработку.

Неправдивые личные данные, неточное описание недвижимости – количество комнат, метраж, общее состояние, является причиной расторжения договоренности.

Стороны, записывая свои личные данные, соглашаются на условия сделки. Ее положения не меняются до момента подписания основного соглашения.

Предмет преддоговора

ПДКП не подписывается без внесения данных о предмете правовых отношений. Точное описание недвижимости не всегда требуется, но в соглашении обязательно есть основные характеристики. Квартира, дом, постройка являются предметом правовых отношений.

Как правильно оформить предмет договора:

  1. Первично представляется документ, указывающий на право собственности. Без него дальнейшие действия противозаконны, неправомерны.
  2. Необходимо указать месторасположение объекта, его территориальную принадлежность.
  3. Дополнительные данные также пригодятся – лучше указать год постройки, введения помещения в эксплуатацию, количество этажей, если квартира расположена в многоэтажном доме, общий метраж помещения, так называемые жилые метры.

Технические характеристики важны, чтобы в будущем потенциальный покупатель не нарвался на обман.

Описание объекта

Основой договорных отношений является объект, а не его стоимость. Продавец выставляет недвижимость, дает по ней необходимую информацию. Чем больше данных по объекту, тем больше имеет вес само соглашение.

Мнение эксперта Сергей Константинович Область научных интересов: гражданское право России, конституционное право, административное право Задать вопрос эксперту Для примера, описание квартиры, выставленной на продажу: в соглашение необходимо указать метраж не только жилой площади, но и кухни, санузла. Дополнительные сведения – наличие мусоропровода, охраны здания, где расположена квартира, также приветствуется.

Если у продавца есть желание или по требованию покупателя в соглашении указывают, из чего сделаны стены, высота потолков, наличие качественного ремонта. Описательную часть договора оформляют в его основной части или отдельным приложением.

Правоустанавливающие документы

Бумаги, подтверждающие право собственности, являются обязательными во время подписания ПДКП. Человек, продающий недвижимость, должен владеть ею на протяжении нескольких лет.

Если с момента получения права прошло меньше года, есть вероятность, что появятся третьи лица, претендующие на имущество.

Для подтверждения права собственности используется ДКП – договор купли-продажи. Он говорит о том, что имущество было приобретено идентичным способом. Выписка из ЕГРН также служит доказательством. Без предоставления доказывающих документов подписание договора невозможно: ни его предварительной версии, ни основной договоренности.

Порядок расчетов

Денежная сторона вопроса также важна. Стороны заранее оговаривают стоимость недвижимости, растраты, аванс или задаток. Без предварительных договоренностей в будущем возникнет множество спорных вопросов.

Какие моменты необходимо решить заблаговременно:

  1. Будет ли задаток, аванс, и если будет, то в каком размере.
  2. Цель задатка также важна. Стороны сразу договариваются, на что пойдет сумма аванса и что с ней будет, если сделка сорвется.
  3. Далее обсуждается общая цена недвижимости – без учета аванса. Основная сумма должна быть определена сразу без изменений в будущем.
  4. Сроки оплаты, порядок передачи – третий важный вопрос предварительных переговоров. Если сумма будет выплачиваться частями, стороны обсуждают все сопутствующие условия.
  5. Альтернативный вариант – использование банковской ячейки. Отдельные условия также оговариваются заранее.

В денежных вопросах не должно оставаться недопонимания, невыясненных деталей. Как только основное соглашение будет подписано, изменить ситуацию, условия нельзя.

Сроки

ПДКП – первый этап. Он всегда предшествует подписания основного договора. В нем записаны сроки, когда начнется процесс передачи недвижимости. Без оговоренных сроков подписывать договоренность нельзя.

Промедления, недобросовестное исполнение обязанностей негативно скажется на любой стороне сделки.

Законодательно рамки сроков не прописаны. Стороны самостоятельно решают, какой формат договоренности им больше подходит. Главное условие – сроки должны устраивать продавца и покупателя.

В большинстве случаев дополнительные условия нужны тогда, когда вносится задаток. Другие условия могут касаться самой недвижимости.

Дополнительные денежные условия важны, чтобы в будущем не возникали другие споры. Продавец вправе потребовать предоплату без ее возврата, если сделка сорвется. Любые дополнительные условия должны быть известны покупателю.

Договор купли продажи: образцы

В установленные ПДКП сроки стороны подписывают основной договор. Он составляется по образцу и содержит полное описание недвижимости.

По факту оплаты – стоимости квартиры, дома, и дополнительных платежей, начинается процесс передачи прав на объект.

Договор подписывается несколькими способами: самостоятельно, когда стороны осознают риски, и через нотариуса – он проводит доскональную проверку объекта через риелтора. Форма самого договора стандартная.

Росреестр

Росреестр занимается постановкой на учет для кадастрового учета, регистрацией прав собственности на дом, помещение, квартиру. Для подачи прошения составляется заявление. Для его подачи используется личное посещение, МФЦ или почта.

Порядок действия: сначала проводятся основные процессы – подписания договора, передача оплаты. Только потом происходит смена собственника на официальном уровне. В Росреестр необходимо подавать договор купли-продажи.

МФЦ

Многофункциональный центр также позволит правильно оформить документы, связанные с продажей недвижимости. Через МФЦ проводится запись в Росреестр и основная сделка.

Порядок действий:

  1. Запись на прием.
  2. Подготовка пакета документов.
  3. Заполнение документов в назначенный день – продавец заполняет заявления перехода прав собственности, покупатель бланк регистрации новых прав.

Покупатель оплачивает госпошлину, далее проводится оформление основных документов. Образец можно скачать по ссылке.

Купля продажа долевой квартиры

Долевое владение говорит о том, что определенный объект только частично принадлежит продавцу. Долевая собственность имеет свои нюансы: учитывается опека, несовершеннолетние дети, другие факторы.

В сделке важно отсутствие нарушения чужих прав. Другие собственники должны быть извещены о проводимых мероприятиях – необходимо их личное участие. Альтернативный вариант, если продавец предоставляет заверенное согласие всех долевых владельцев.

Образец купли продажи по ипотеке

Если покупатель берет ипотеку или квартиру в рассрочку, сначала вступает в силу кредитное обязательство, только потом подписывается соглашение.

Для подписания соглашения необходима независимая оценка жилья, внесение первого взноса – все условия прописываются в договоре. В нем обязательно указывается факт ипотеки. Образец можно скачать по ссылке.

Итог

Продажа некого объекта проходит по подписанию предварительного и основного договора. Сначала вносится залог, потом начинается процесс передачи недвижимости новому владельцу.

Предыдущая НОВОСТИНовые правила расчета декретных выплат в 2020 году Внимание! Если возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону горячей линии: +7 (800) 550-39-71 Бесплатный звонок для всей России.

Как составить договор купли-продажи недвижимости

Можно ли самому составить договор

Требования к договору купли-продажи недвижимого имущества

Договоры о намерениях и купле-продаже будущей недвижимости

Структура и форма договора купли-продажи недвижимого имущества в 2019 году

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости

Срок действия договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа

Различия в купле-продаже недвижимости гражданами и организациями

Особенности совершения сделки юридическим лицом

Где взять образец договора купли-продажи недвижимости

Можно ли самому составить договор

Обычно составлением договоров, связанных с недвижимостью, занимаются специалисты риелторских фирм или практикующие юристы. Однако на самом деле для того, чтобы составить такой документ, вовсе не требуется неких сакральных знаний в области юриспруденции. Воспользовавшись образцами, которые имеются на многих сайтах, договор может подготовить любой грамотный человек.

Однако это не значит, что составить договор купли-продажи недвижимости — пустяковое дело. Несоблюдение формы или требований к условиям договора может привести к тому, что сделку с недвижимостью в лучшем случае не зарегистрируют, а в худшем — вторая сторона сможет позднее опротестовать его в суде, именно поэтому иногда имеет смысл заказать договор у профессионального специалиста.

Требования к договору купли-продажи недвижимого имущества по ГК РФ

По закону от договора купли-продажи недвижимости требуется, чтобы он составлялся в письменной форме и прошел процедуру регистрации в Росреестре. Кроме того, в договоре обязательно должны быть отражены существенные условия — без них договор не будет считаться заключенным. Существенными условиями при составлении договора купли-продажи недвижимости будут:

  • объект договора (строение, квартира, земельный участок);
  • цена договора.

Скачать договор

Кроме того, для конкретных объектов недвижимости потребуется дополнительно указывать еще ряд условий:

  • для строений — их категорию (жилое, нежилое и т. д.);
  • для земельного участка — категорию земель согласно Земельному кодексу РФ и, следовательно, предназначение участка (сельскохозяйственные земли, земли промышленности, транспорта, связи и т. д.);
  • для жилья — перечень лиц, которые могут сохранить за собой право пользования этим помещением, если таковые имеются.

Договоры о намерениях и купле-продаже будущей недвижимости

Довольно часто при заключении договора купли-продажи недвижимости практикуется заключение предварительного договора, также часто именуемого договором о намерениях. По сути, такой договор является задокументированным подтверждением того, что продавец и покупатель намерены в будущем заключить основной договор.

Скачать предварительный договор

Обычно заключение предварительного договора сопряжено с дополнительными гарантиями для сторон на случай, если кто-то из них решит отказаться впоследствии от заключения основного договора. Такими гарантиями являются как непосредственное указание в предварительном договоре ответственности за уклонение от заключения основного договора без уважительных причин, так и передача задатка. Задаток же, согласно гражданскому законодательству, не только является формой авансового платежа, но и может послужить своеобразным штрафом за нарушение договора: если заключение договора сорвалось по вине покупателя, задаток остаётся у продавца и не подлежит возврату, а если по вине продавца — возвращается покупателю в двойном размере.

Польза от предварительного договора заключается ещё и в том, что в том случае, если одна из сторон отказывается от заключения основного, другая сторона вправе обратиться в суд и добиться заключения основного договора в принудительном порядке.

В предварительном договоре помимо мер ответственности должно быть отражено следующее:

  • условия, на которых стороны заключают основной договор;
  • срок заключения основного договора.

Кроме предварительного практикуется также заключение договоров в отношении будущей недвижимости (т. е. той, которая еще не создана). До недавнего времени считалось, что в отношении будущей недвижимости договор купли-продажи заключать нельзя. Однако в 2011 году Пленум ВС РФ прямо установил, что заключение таких договоров допустимо, если в их тексте достаточно данных, чтобы точно определить, какое именно имущество передается. Точные данные (площадь, кадастровый номер и т. д.) могут быть указаны в акте приема-передачи.

Договор в отношении будущего недвижимого имущества тоже подлежит регистрации — с момента ввода объекта в эксплуатацию. От предварительного он отличается тем, что не нужно составлять основной документ — достаточно того, что уже составлено и подписано.

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

Структура и форма договора купли-продажи недвижимого имущества в 2019 году

Законодательство не определяет, из каких частей должен состоять договор, однако на практике за годы оборота сложилась структура, которой лучше всего придерживаться.

Договор купли-продажи недвижимости 2019 года, как и ранее, состоит из 2 частей: преамбулы и основной части. В преамбуле указывается название договора, дата и место его составления, стороны, заключающие договор (для граждан здесь указывается полное имя, для организаций — организационно-правовая форма и название), а также, как правило, краткое наименование сторон, которое в дальнейшем будет использоваться по тексту договора.

В основной части должна быть указана следующая информация:

  1. Сведения об объекте недвижимости. Информация должна быть как можно более подробной: вид недвижимости, адрес, площадь, кадастровый номер, основания, на которых объект принадлежит собственнику.
  2. Обременения недвижимости, если таковые есть. К примеру, жилое помещение может быть сдано по договору долгосрочной аренды, на которую не влияет перемена собственника жилья, а земельный участок может быть под сервитутом.
  3. Если предметом договора является строение, то в договоре должно быть отражено, продаётся оно с земельным участком под ним или нет.
  4. Цена договора и порядок оплаты.
  5. Ответственность сторон за нарушение договора. Этот пункт не является обязательным, однако его лучше включать. В противном случае сторона, пострадавшая от недобросовестных действий другой стороны, сможет взыскать через суд только реально причиненный ущерб и законную неустойку в размере ставки Центробанка РФ.
  6. Дополнительные условия: в каком количестве экземпляров составлен договор, оговорки о форс-мажоре (обстоятельствах непреодолимой силы, когда сторона вправе отказаться от исполнения договора) и т. д.

Поскольку договор о продаже недвижимости подлежит государственной регистрации, целесообразно в него включить и пункт о том, кто именно несёт расходы по уплате пошлины.

Наконец, в договоре следует отразить и то, в каком порядке будет происходить передача объекта недвижимости от продавца к покупателю. Конечно, можно ограничиться лишь тем, что прежний владелец просто отдает новому ключи от строения, — однако лучше все-таки составлять передаточный акт, который будет являться неотъемлемой частью договора. В акте должны быть отражены как стороны, так и состояние, в котором объект находился на момент передачи. Это позволит избежать в будущем возможных споров о том, передано ли строение надлежащего качества. Кроме того, составление акта и подписание его обеими сторонами подтверждает тот факт, что продавец исполнил свои обязанности по договору.

Что же касается формы договора купли-продажи недвижимости, то ее законодательство регламентирует. Однако требований здесь немного:

  1. Договор может быть составлен только в письменной форме.
  2. Чтобы вступить в силу, он должен пройти государственную регистрацию в органах Росреестра.

Нотариального удостоверения здесь не требуется, однако стороны вправе заверить договор у нотариуса по собственному желанию.

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости

По общему правилу договор считается заключенным, когда стороны соглашения договорились по всем его существенным условиям и соблюли предусмотренные гражданским законодательством порядок и форму. При продаже недвижимости участники сделки составляют и подписывают один документ (ст. 550 ГК). Его положения должны включать в себя все перечисленные ранее существенные условия.

Обычно Росреестр регистрирует переход права собственности от продавца к покупателю, а не сам договор. В таком случае он заключен, как только стороны поставили свои подписи (а организации еще и печати) на всех экземплярах документа. С этого времени приобретатель становится законным владельцем объекта и сможет распоряжаться им, как только регистрационный орган внесет соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН).

Однако Гражданский кодекс предусматривает обязательную госрегистрацию договоров купли-продажи:

  • жилых помещений (ст. 558);
  • предприятий (ст. 560).

Только после этой процедуры сторонам подобной сделки и третьим лицам следует считать договор заключенным.

Срок действия договора купли-продажи недвижимости

Гражданский кодекс не ограничивает время, в течение которого соглашение о купле-продаже недвижимости сохраняет силу. Участники сделки вольны самостоятельно установить, действует договор строго определенный период либо же прекратится, как только каждый из них исполнит свои обязанности. В первом случае конец срока действия договора означает автоматическое прекращение всех обязательств. Такой момент связывают:

  • с календарной датой;
  • истечением периода времени;
  • событием, которое неизбежно должно наступить.

Если документ не содержит подобного условия, он сохраняет силу, пока обязательства по нему не исполнены.

Важно! Согласно п. 4 ст. 425 ГК завершение действия соглашения вовсе не означает, что стороны освобождены от ответственности, если нарушили его условия.

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа

Рассрочка — одно из допустимых условий в договоре продажи недвижимости в кредит. Чтобы он считался заключенным, наряду с перечисленными ранее положениями в нем следует указать:

  • цену товара;
  • порядок, сроки и размеры платежей.

Гражданский кодекс позволяет сторонам включить в эти суммы проценты от стоимости приобретенного объекта. Однако если продавец не передаст имущество в оговоренные сроки, он не сможет получить с покупателя деньги даже через суд, поскольку в силу ст. 328 ГК тот вправе приостановить расчет или вовсе отказаться от него и потребовать возмещения убытков. При регистрации перехода права собственности Росреестр отметит в ЕГРН, что недвижимость находится в залоге у продавца, а снимет обременение только после оплаты ее полной стоимости. Если покупатель просрочил очередной платеж, ему придется уплатить продавцу проценты на сумму долга. А если он еще не оплатил половину стоимости объекта, продавец вправе потребовать его назад и отказаться исполнять договор. Правила, изложенные в этом абзаце, допустимо менять условиями соглашения.

Различия в купле-продаже недвижимости гражданами и организациями

Требования к содержанию договоров между физическими и юридическими лицами в основном схожи. В зависимости от правового статуса участников сделки будут отличаться:

  • процедура подготовки к ее совершению;
  • пакет документов;
  • преамбула — часть текста, где указаны стороны соглашения;
  • их реквизиты;
  • размер государственной пошлины (2 тыс. руб. — для граждан, 22 тыс. руб. — для организаций).

Есть свои нюансы при отчуждении имущества, находящегося в общей собственности граждан:

  1. В случае если она совместная, то есть доли не выделены, со стороны продавца в документах указывают всех собственников.
  2. Каждый из участников долевой собственности вправе самостоятельно распорядиться своей частью, однако только после того, как предложит остальным собственникам ее выкупить.
  3. Если недвижимость в единоличной собственности мужа или жены и приобреталась уже в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Особенности совершения сделки юридическим лицом

Исходя из норм Гражданского кодекса и законов, регулирующих вопросы деятельности организаций, последние отчуждают и приобретают недвижимость по особым правилам:

  1. Если учредительная документация запрещает подобное, сначала следует изменить ее.
  2. Решение о сделке принимает орган управления юридического лица, например общее собрание акционеров или единственный учредитель.
  3. Крупная сделка (превышающая 25% балансовой стоимости активов) также возможна только с их одобрения.
  4. Государственной/муниципальной организации, предприятию с долей участия государства более 25% потребуется согласие органа власти по управлению имуществом.
  5. Представитель организации должен быть наделен полномочиями подписывать договор учредительными документами либо нотариально удостоверенной доверенностью.
  6. Помимо бумаг, которые потребуются и от физического лица, в пакет необходимых документов войдут перечисленные выше и учредительные.

Где взять образец договора купли-продажи недвижимости

Если вы решили составить договор самостоятельно, можно воспользоваться теми образцами, которые есть на правовых ресурсах, сайтах юридических компаний и форумах для юристов. Если же грамотно составленный образец договора требуется прямо сейчас, вы можете скачать его по ссылкам, размещенным в тексте этой статьи.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *