Долевая покупка квартиры

Содержание

Как оформить долю в квартире в собственность

По закону всякая собственность, находящаяся во владении двух и более лиц, является общей. Если вопрос касается недвижимости, принадлежащей супружеской паре, такая недвижимость считается совместной в течение всего срока владения. Когда же несколько собственников появляется по причине иных обстоятельств, такая собственность считается долевой. Объем доли каждого собственника в обязательном порядке фиксируется в Росреестре.

Как появляются доли в квартире?

В большинстве случаев источников три:

  • приватизация;
  • наследство;
  • дарение.

Когда нужно решить, как оформить долю в приватизированной квартире, следует учитывать, что в случае приватизации недвижимость регистрируется на всех прописанных (на момент начала оформления) и не отказавшихся от права на вступление в собственность.

Когда речь идет о том, как оформить долю в квартире по наследству, возникает число долей, соответствующее числу вступающих в права наследников. В случае дарения предыдущий собственник имеет право выделить долю любого объема на свое усмотрение.

Также доли могут появляться в результате раздела совместной собственности бывшей супружеской пары или по каким-либо другим причинам, когда основанием права собственности становится решение суда.

Что такое отчуждение доли в квартире?

С точки зрения закона не существует таких понятий, как продажа или дарение недвижимого имущества. Подобные правоотношения называются отчуждением имущества.

Отчуждение имущества представляет собой процесс передачи прав собственности от одного лица к другому на возмездных либо безвозмездных условиях. Передача права на недвижимое имущество происходит разными способами.

В качестве того, кто отчуждает, могут выступать физлица, юрлица, а также государство. Приобретателями могут становиться дееспособные граждане и юридические субъекты, ведущие какую-либо коммерческую или некоммерческую деятельность.

Чтобы правильно понимать, что такое отчуждение жилого помещения, следует запомнить, что переход права собственности может быть подтвержден, только когда проведена процедура государственной регистрации.

Что касается вопроса долевого владения домом, то необходимость оформить часть дома в собственность, т. е. передать право на часть собственности от собственника недвижимости какому-либо другому лицу, возникает в большинстве случаев по двум причинам:

  • требуется снять все ограничения и получить возможность самостоятельно распоряжаться недвижимостью;
  • требуется документальное подтверждение права собственности на часть дома.

Как получить долю в квартире?

Существуют разные способы определить порядок пользования квартирой. Обычно когда все доли находятся во владении проживающей там семьи, конфликты на почве пользования площадями не происходят. В случае необходимости раздела проживающие приходят к соглашению или, если договориться не удается, приходится обращаться в суд с иском об определении порядка пользования жильем.

Важно! Владение долей — не то же самое, что владение комнатой. Оно не подразумевает непременной возможности пользоваться пропорциональной частью площади квартиры.

Надо иметь в виду, что разделу может подлежать лишь площадь жилой части квартиры и только тогда, когда доля не оказывается слишком маленькой по сравнению с общей жилой площадью. Например, двухкомнатная квартира находится во владении двух граждан, имеющих равные долевые права. В этом случае порядок пользования определяется таким образом, чтобы каждый получил по комнате.

Но если площади комнат отличаются, разделить «справедливо» не выйдет: так или иначе один получит комнату большего размера, а другой меньшего.

А если, к примеру, однокомнатной квартирой владеют два человека, определить порядок пользования по суду в принципе не получится.
Это касается и любых иных случаев, когда квартира не может быть разделена «по комнатам». Например, метраж пропорциональный собственности так мал, что делает невозможным использование данной площади в качестве жилья. Потому в случае, если определить порядок пользования собственностью не представляется возможным, владелец «микродоли» имеет право требовать от сособственников компенсацию в обмен на право собственности.

Покупка квартиры в долевой собственности: процедура оформления

Регистрация права долевой собственности основывается на правоустанавливающем документе, наделяющем физлицо определенными полномочиями владения и распоряжения. К таким документам относятся:

  • договор купли-продажи;
  • дарственная;
  • постановление суда;
  • завещание.

На долевой статус недвижимости указывает информация обо всех собственниках, которая приводится в правоустанавливающем документе.

В соглашении об определении размера частей указываются размеры долей, переходящих каждому из собственников. В случае отсутствие такой информации считается, что участие собственников в распоряжении жильем равноправно.

При регистрации недвижимости каждому из владельцев выдается свидетельство о долевой собственности на квартиру — выписка из ЕГРН. Свидетельства старого образца отменены.

Особенности оформления доли в квартире

Перечисленные документы должны установить размер выделяемой доли:

  • соглашение о разделе;
  • свидетельство наследования;
  • судебное постановление;
  • брачный контракт.

Далее следует процесс подготовки необходимых документов для оформления долевой собственности на квартиру в государственном регистрирующем органе:

  1. Подготавливается техпаспорт с экспликацией и планом квартиры.
  2. Оплачиваются госпошлины по реквизитам, которые указаны в местном отделении Росреестра или на официальном сайте.
  3. Подается пакет документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность, в регистрирующий орган.

После этого документы проверяются сотрудниками Росреестра на предмет законности регистрации долевой собственности, и собственник получает выписку.

В случае, когда основание для регистрации — это покупка, следует помнить, что у остальных сособственников имеется преимущественное право покупки доли. Всех собственников необходимо оповестить о том, что планируется продажа (не меньше, чем за 1 месяц до предполагаемой сделки).

Как оформить долю в квартире в собственность?

Первый этап: сбор документов

Все документы должны быть предъявлены в оригиналах. Ниже перечислен основной список необходимых документов, однако следует помнить, что бывают случаи, когда могут потребоваться дополнительные (актуальный список узнается в справочном окне МФЦ или Регистрационной палаты (УФРС):

  • Паспорта дарителей и одаряемых.
  • В случае, если одаряемому от 14 до 18 лет, его паспорт, а также паспорт одного из родителей. Если одаряемому нет 14 лет, предъявляется его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей.
  • В случае, если квартира — совместно нажитое имущество, и она оформлена только на одного супруга(у), требуется нотариально заверенное согласие супруга(и) дарителя. Оформление согласия у нотариуса стоит от 1 до 2 тыс. руб.
  • В случае, когда за одного из участников сделки действует доверенное лицо, предоставляются оригинал и копия заверенной доверенности (стоимость услуги — от 1 до 2 тыс. руб.). Дарители не имеют права оформлять доверенность на самих одаряемых на подписание за них договора дарения, и наоборот, поскольку даритель и одаряемый не могут быть в одном лице (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Они вправе оформить доверенность друг на друга, к примеру, на подачу подписанного договора в МФЦ.

Второй этап: заказ договора дарения доли квартиры

В прошлом для оформления сделки дарения использовался договор в простой форме, т. е. обычный договор на листе А4. Но начиная с июня 2016 г. по закону для большинства случаев стал требоваться договор в нотариально заверенной форме (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Таким образом, необходимо в первую очередь заверить договор дарения у нотариуса и только после этого подавать его в МФЦ или в Регистрационную палату.

У нотариуса можно оформить всю сделку дарения доли либо только заверить договор, даже если это не требуется в конкретном случае. Обычно так делают, когда существует опасение, что сделку захотят оспорить. К примеру, это могут быть наследники дарителя. Нотариус будет гарантом того, что сделка оформлена законно.

Даже если будет допустим договор в простой форме, нежелательно пытаться составлять его самим, особенно по шаблонам из интернета — практически все они либо устарели, либо типовые, тогда как каждая сделка дарения требует индивидуального подхода, а типовой шаблон, скорее всего, не будет иметь необходимых пунктов. Потому целесообразнее обратиться к юристу, поскольку только он может верно оценить всю ситуацию, учесть все нюансы и составить корректный договор. Ведь если в договоре найдется даже 1 орфографическая ошибка, сделка может быть приостановлена.

Оформление регистрации собственника доли требует оформления определенного числа документов. Количество экземпляров договора зависит от количества участников сделки, плюс 1 экземпляр на хранение в регистрирующем органе. К примеру, если есть 1 даритель и 1 одаряемый, потребуется 3 экземпляра. Цена оформления долевой собственности на квартиру тоже зависит от числа экземпляров.

Третий этап: подача документов в МФЦ или Регистрационную палату

В том случае, если договор дарения был оформлен в нотариальной форме, нотариус должен сам, бесплатно, в тот же день подать договор на регистрацию — это входит в стоимость услуги по удостоверению сделки. Эта обязанность появилась у нотариусов с февраля 2019 г. на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 № 338-ФЗ. Данный закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате и туда же добавил во второй пункт: нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги.

Документы подаются нотариусом в электронном виде — такая сделка регистрируется в течение одного рабочего дня. Если нотариус не имеет возможности подать документы в электронной форме, он либо его помощник обязан подать документы лично в отделение Росреестра в течение не более двух рабочих дней. В этом случае срок регистрации составит три рабочих дня после подачи. Все эти моменты прописаны в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Стороны обязаны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При подаче документов в электронном виде Росреестр дает скидку 30%, т. е. оплатить потребуется только 1400 руб. Госпошлина оплачивается одаряемым, но на практике для нотариуса не имеет значения, кем будут переданы эти деньги.

Если договор был оформлен сторонами не у нотариуса, в простой форме, они сами должны подавать его на регистрацию. С 2017 г. во многих городах единственная возможность подать документы — через МФЦ, откуда затем они будет переданы в Регистрационную палату. Таким образом, Регистрационные палаты больше не принимают граждан напрямую, только через посредника — МФЦ. Но если в вашем городе/поселке все же есть возможность подать документы напрямую, так и следует сделать.

Сам процесс подачи отличий не имеет, потому в инструкции упоминается только МФЦ:

  1. Даритель и одаряемый обращаются в МФЦ, оплачивают госпошлину и подают подписанные договоры вместе с остальными документами.
  2. В случае, если одаряемому нет 14 лет, его присутствие не требуется. Присутствовать необходимо только одному из родителей (либо опекуну/попечителю). Если одаряемому от 14 до 18 лет, то он должен присутствовать вместе с одним из родителей (либо опекуном/попечителем).
  3. Госпошлина за регистрацию составляет 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты сообщит сотрудник. Касса, как правило, расположена в здании МФЦ, комиссия составляет около 50 руб. В настоящее время позиция Росреестра такова, что госпошлину должен оплачивать одаряемый, но на практике не имеет значения, кто ее оплатит, — это вопрос договоренности. В чеках будет указан одаряемый.
  4. После того, как будет оплачена госпошлина, нужно будет дождаться своей очереди и отдать сотруднику оригиналы документов, перечисленных выше, а также договор дарения доли и чек об оплате госпошлины.
  5. Сотрудником будет проверен список документов и составлено заявление о регистрации права, которое должны будут подписать даритель и одаряемый. Если одаряемому нет 14 лет, заявление за него подписывается одним из родителей (опекуном/попечителем), если от 14 до 18 лет — заявление подписывается и одаряемым, и одним из родителей.
  6. После того, как заявление будет подписано, сотрудник МФЦ должен будет забрать все документы, кроме паспортов, и выдать каждой стороне расписку в получении этих документов, а также назначить дату, когда их нужно будет забрать. Полученные документы направляются регистратору.
  7. После этого нужно только дождаться регистрации. По закону срок составляет не более 7 рабочих дней, но на практике может потребоваться больше времени. В случае задержки рекомендуется позвонить в МФЦ, назвать номер в расписке и уточнить статус регистрации.
  8. В назначенный день даритель и одаряемый забирают свои копии договора с отметкой о государственной регистрации. Приходить в МФЦ всем вместе не обязательно, каждый может сделать это в любое время. Также одаряемый получит выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, где будет указано, что теперь он — собственник доли в квартире. Свидетельства о регистрации перестали выдаваться с июля 2016 г. При себе необходимо иметь паспорта и расписки, выданные сотрудником.

Когда даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, одаряемый обязан оплатить налог — 13% от кадастровой стоимости подаренной доли (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Дарители никаких налогов после дарения не платят, поскольку выгоды от сделки не имеют. За несовершеннолетнего одаряемого налог платят родители либо опекуны.

В случае, если сделку оформлял нотариус, он в течение пяти дней уведомляет о сделке налоговую инспекцию — эта обязанность прописана в п. 6. ст. 85 НК РФ.

После завершения процедуры дарения и вступления в право собственности на квартиру одаряемый имеет право в этой квартире прописаться.

Время чтения: 9 минут

Коллективное распоряжение долевой собственностью на имущество вызывает множество вопросов. Ее отчуждение или приобретение порождает страх и сомнения в правильности совершаемых действий. Самое важное — грамотно организовать процесс, поэтому следует иметь четкое представление о том, как оформить долевую собственность на квартиру.

Основания возникновения долевой собственности

Собственность, которая принадлежит нескольким гражданам, называется общей в соответствии с . Она, в свою очередь, разделяется на два вида:

  • совместную. Доли в имуществе не определены. Это относится к супружеским материальным отношениям;
  • долевую. Имущество, в котором определены отдельные и не обязательно равные доли.

Долевая собственность возникает в следующих случаях:

  1. Приобретение недвижимости в долях, оформленных на двух и более человек.
  2. Приватизация, когда несколько граждан имеют право на нее. В этой ситуации долевая собственность на квартиру формируется в равных частях.
  3. Раздел имущества между мужем и женой или выдел доли из совместного объекта во время брака или после его расторжения.
  4. Получение части имущества в порядке наследования, когда наследство распределяется между несколькими людьми.

Узнайте подробнее о том, когда устанавливается общедолевая собственность на квартиру.

Правовое регулирование

Разобраться в особенностях владения, пользования и распоряжения долевым имуществом помогут базовые нормы законодательства:

  1. Ч. I ГК РФ — устанавливает основные понятия и ограничения.
  2. Жилищный кодекс РФ — затрагивает тонкости права владения, пользования и распоряжения общей квартирой.
  3. Семейный кодекс РФ — определяет порядок имущественных отношений супругов, содержит инструменты и основания для перевода совместной собственности в долевую.
  4. (далее — ФЗ № 218). Устанавливает общие правила регистрации объектов недвижимости.

Изменения в федеральном законодательстве приводят к регулярному обновлению порядка регистрации прав на квартиру. Например, положения отменили регистрацию сделки купли-продажи, оставив лишь регистрацию права покупателя. А оформление долевой собственности на квартиру с июня 2016 года было обновлено на основании . С этого момента все сделки с долевым имуществом должны удостоверяться нотариально в обязательном порядке.

Впрочем, уже с 31 июля 2020 года при заключении большинства сделок с долями услуги нотариуса больше не понадобятся. С этой даты в силу вступает (ФЗ № 76).

Общая процедура оформления и нововведения

Продажа и приобретение недвижимости в долях — стандартная сделка. Единственным осложняющим фактором в ней является то, что на один и тот же объект права заявляет сразу несколько человек. И хотя эти права равны, размеры доли могут быть разными. Как и желания собственника по ее распоряжению.

Самое сложное — согласовать действия всех владельцев и убедиться в том, что никто из них не возражает против сделки. Поэтому оформление квартиры в общую долевую собственность имеет дополнительные защитные механизмы: определение долей в процентном соотношении и пока еще нотариальная форма договора купли-продажи (ДКП).

Подготовка правоустанавливающих документов

Для того чтобы зарегистрировать право на недвижимость, нужно подтвердить ее принадлежность определенному лицу. Сделать это можно с помощью следующих документов:

  • ДКП, если по сделке недвижимость приобретена в долях;
  • дарственной — при получении части квартиры в дар.
  • решения суда — при признании доли в праве собственности на квартиру в судебном порядке;
  • договора приватизации, если в процессе участвовало несколько человек.

Составить договор при регистрации права долевой собственности можно самостоятельно или с помощью юриста.

Читайте о том, как правильно оформить завещание на квартиру, чтобы у наследников не возникло проблем со вступлением в право владения недвижимостью.

Как определить размер долей

В соответствии с , доли всех обладателей имущества признаются равными. Однако это можно изменить с помощью соглашения. В таком документе разрешается указать:

  • точный размер частей;
  • порядок их определения и изменения в зависимости от вклада каждого собственника в приобретение и приумножение имущества;
  • влияние неотделимых улучшений, например, возведения пристройки к дому, на размер доли.

Как следует из , после заключения соглашения по заявлению всех дольщиков распределение частей можно зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это касается ситуаций, когда происходит оформление доли квартиры в собственность.

При возникновении споров совладельцы могут определить доли в суде. Судебное решение станет основанием для внесения сведений о размере долей в ЕГРН.

Узнайте подробнее о том, как происходит определение долей в праве общей долевой собственности.

Процедура регистрации права общей долевой собственности

Переход права в долях подлежит регистрации в . Но прежде чем отправиться в государственный орган, в отдельных ситуациях необходимо нотариально удостоверить договор. Напомним, что все сделки по отчуждению общего долевого имущества, заключаемые до 31 июля 2020 года, подлежат обязательному удостоверению.

После этой даты, если недвижимость отчуждается всеми ее участниками одновременно (по одной сделке), достаточно составить договор в простой письменной форме. Но обязательным остается нотариальное удостоверение сделок, если:

  • квартира отчуждается каждым совладельцем в разное время или в рамках разных договоров;
  • отчуждается долевая недвижимость несовершеннолетнего, частично или полностью недееспособного;
  • по договору происходит не отчуждение, а приобретение мужем и женой квартиры в долевое владение, ведь по общему правилу их имущество – совместное.

После этого нужно известить остальных собственников об отчуждении доли, если она продается третьему лицу. В таком извещении должна быть указаны цена и другие условия продажи ().

Пакет документов для регистрации

Для того чтобы Росреестр зарегистрировал право долевой собственности, необходимо подать следующие документы:

  • паспорт или иное удостоверение личности заявителя;
  • документ, на основании которого приобретено право на долю, например, ДКП;
  • заявление
  • подтверждение уведомления сособственников о продаже доли, если регистрирует права лишь один владелец;
  • доверенность, если интересы заявителя представляет другое лицо.

Подать заявление можно в офисе Росреестра, в многофункциональном центре (МФЦ) и онлайн на сайте Росреестра.

Сроки переоформления прав

Процедура перехода прав подтверждается внесением записи в ЕГРН. Срок выдачи выписки из ЕГРН, согласно, зависит от способа подачи заявления:

  • 7 дней, если документы поданы в офисе Росреестра;
  • 9 дней, если заявитель обращался в МФЦ;
  • 3 дня, если сделка подлежала предварительному нотариальному удостоверению. Этот срок увеличивается до 5 дней в случае обращения через МФЦ;
  • 1 день, если сделка была нотариальной, а документы на регистрацию подавались онлайн.

Таким образом, на то, чтобы переоформить долю в квартире в собственность, уйдет от 1 до 9 дней.

Стоимость услуги

Государственная услуга по регистрации облагается государственной пошлиной, согласно . В соответствии , ее размер составляет:

  • 2 000 рублей для физических лиц;
  • 22 000 рублей для юридических лиц.

Уплата госпошлины подтверждается квитанцией. При отправке заявления посредством сайта Росреестра средства можно перечислить через онлайн-банкинг или электронный кошелек.

Регистрации может предшествовать заключение нотариальной сделки, которое потребует дополнительных расходов на оплату услуг нотариуса.

Переоформление квартиры на брачного спутника

В браке может потребоваться переоформление квартиры с одного супруга на другого. Основные причины этого:

  • потребности бизнеса,
  • условие кредитора,
  • особенности налогообложения объекта,
  • личные предпочтения мужа и жены.

Поэтому вопросом, как происходит переоформление собственности на имущество между супругами в 2020 году, задаются не только пары, которые намерены оставаться в браке, но и те, кто планирует свои действия на случай возможного развода или уже расторгли союз.

Под имуществом подразумевается квартира и все движимые/недвижимые совместно приобретенные вещи. Значения не имеет, на кого они зарегистрированы, если иное не предусмотрено брачным договором. Поэтому передать свою долю дачи бывшему супругу можно в том же порядке, что и квартиру. Процедура зависит не от вида недвижимого имущества или причины его отчуждения, а от того, кому и на каком основании оно принадлежит, и когда (до или после свадьбы) супруг приобрел право собственности на него.

Как подарить свою квартиру

Самый простой вариант, при котором с оформлением сделки не возникнет дополнительных проблем, — передача личного имущества одного супруга в дар другому. Для этого даже не придется выяснять у нотариуса или юриста, как переоформить квартиру на супруга в браке. Достаточно следовать положения семейного законодательства и нормам ГК РФ, регулирующим порядок дарения.

Напомним, что, согласно , к личному имуществу мужа или жены относится то, что они приобрели:

  • до заключения союза;
  • по договору дарения.
  • в наследство.

То есть личную квартиру, принадлежащую жене, переоформить на мужа можно на основании заключенного между ними договора дарения. Завершается такая сделка в Росреестре внесением записи в ЕГРН. Как следует из , налогом на доходы физических лиц она не облагается.

Подробнее о других преимуществах, которые имеет дарение квартиры в браке между супругами.

Когда недвижимость находится в долевой собственности

Возможна ситуация, при которой состоялась нотариальная сделка по приобретению супругами квартиры в долях. Кроме этого случая, долевым имущество становится после расторжения брака и раздела собственности бывших членов семьи. Тогда необходимо определить его судьбу:

  • продолжать владеть им вместе;
  • отчуждать свою часть в пользу кого-то другого.

Для того чтобы не уступать по ДКП долю в квартире постороннему человеку, можно распорядится имуществом иначе. Осуществить это позволяет передача права собственности на квартиру бывшей супруге.

Следует заметить, что по закону собственник обязан первым делом предложить приобрести долю недвижимости совладельцу, например, бывшему супругу, даже если у него есть иные предпочтения в этом плане. Это не просто вариант действий, а обязанность. И только после отказа сособственника приобрести эту долю станет правомерным отчуждение жилья в пользу третьего лица.

И в том и в другом случае существует два способа как долевую собственность оформить на одного супруга. Нужно заключить договор дарения или купли-продажи, по которому жена или муж продает свою долю брачному спутнику.

Если квартира является общей совместной собственностью

На основании законного режима имущества супругов их квартиры, машины и дачи являются общей совместной собственностью. Следовательно, все, что им принадлежит, находится в собственности двоих, но официально на доли не разделено.

Долевой общая недвижимость становится только тогда, когда муж и жена в браке или после развода официально разделяют ее на части.

Переоформить общую совместную собственность на долевую можно по условиям брачного договора, по соглашению о разделе имущества (во время брака или после его расторжения) или по соглашению об определении долей.

Если достичь договоренности невозможно, переоформление производится на основании решения суда.

Определение долей и передача их в дар

Как и в общем долевом, в совместном имуществе мужа и жены допускается выделение частей. Для этого нужно заключить соглашение об определении долей в праве совместной собственности.

В соглашении можно установить как равные (50/50), так и разные по размерам доли. Главное, чтобы каждый из супругов выразил добровольное согласие. Именно по этой причине такой документ должен быть оформлен письменно и удостоверен нотариально, ведь его положения меняют законный имущественный режим.

Таким образом, можно из совместной собственности супругов сделать долевую, а затем подарить ее мужу или жене.

Соглашение о разделе совместно нажитого имущества

Как следует из , нажитое в браке имущество делится на основании соглашения между супругами. Оно может быть подписано как до свадьбы, так и после расторжения брака.

Такой вид договоренности должен оформляться в письменной нотариальной форме, иначе документ не будет иметь юридической силы.

Каких-либо правил раздела имущества по такому договору нет. Супруги могут разделить его так, как считают нужным, и после подписания документа обратиться за переоформлением недвижимости в Росреестр.

Подобное соглашение между супругами о передаче права собственности – хороший инструмент, который позволяет предотвратить судебные споры о разделе имущества.

Переоформление объекта на основании брачного договора

Некоторые супруги заключают брачный контракт. В соответствии , на основании этого документа они по взаимному согласию определяют свои имущественные права и обязанности.

Заключается договор в нотариальной письменной форме. Недвижимости, как правило, в нем уделяется особое внимание.

Брачный договор может:

  • подтвердить режим совместной собственности,
  • установить долевое владение,
  • передать имущество одного члена семьи другому.

Впрочем, и совмещать различные положения относительно каждого объекта не запрещается.

Если в рамках договора предусматривается перевод квартиры из совместной собственности в долевую во время брака или после его расторжения, для регистрации перехода права следует обратиться в Росреестр. Кроме заявления и стандартных документов, с собой необходимо иметь свидетельство о заключении брака и брачный договор.

Особенности оформления доли в унаследованном имуществе

Часто квартира становится долевой не по решению будущих собственников, а в результате ее совместного наследования. У наследодателя может быть несколько наследников, которые получают общее право на один объект. Оформление долевой собственности в этом случае имеет свои особенности:

  1. Наследники должны в течение 6 месяцев подать нотариусу заявление о принятии наследства. С собой нужно взять документы, подтверждающие личность, родство и принадлежность имущества умершему.
  2. Наследство открывается через полгода с момента смерти. После этого нотариус оформляет свидетельство о праве на долю в наследстве каждому наследнику.
  3. Свидетельство вместе с заявлением о регистрации права долевой собственности подается в Росреестр, где в ЕРГН вносится запись о долях.

Граждане не всегда готовы становиться совладельцами, поэтому именно на этой стадии нередко производится перевод из общей долевой в индивидуальную собственность.

Узнайте подробнее о том, как правильно оформляется доля в квартире по наследству после смерти владельца.

Как оформить выделенную долю в частную собственность

Долевые собственники в ряде случаев не возражают против того, чтобы квартира принадлежала кому-то одному из них. Некоторые даже готовы передать ее третьему лицу. Это становится возможным с помощью стандартных договоров купли-продажи или дарения.

С финансовой точки зрения удобнее всего перейти с долевой собственности в частную путем дарения всех частей близкому родственнику. Такая сделка не облагается налогом. Куплю-продажу следует выбирать, когда недвижимость продается стороннему лицу. Но отчуждать имущество в обмен на деньги можно и в пользу родных.

Каким бы не был договор, после его заключения следует зарегистрировать переход права в отделении Росреестра или в МФЦ.

Читайте больше о том, какими последствиями сопровождается выделение доли в квартире.

Предпочтительный вариант оформления квартиры супругами

Если супругов не устраивает совместное владение квартирой, они могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества. В этих документах допустимы любые условия:

  • установление раздельной собственности на отдельные виды имущества;
  • признание его общим долевым в равных или других долях;
  • определение собственности общей совместной.

Безусловно, лучшим инструментом, который способен предотвратить большинство проблем с оформлением и разделом имущества, является брачный контракт. Его положения можно менять с учетом ситуации в семье. Ведь невозможно предсказать заранее, будет ли выгодно иметь квартиру в долевой или в совместной собственности. Оба варианта требуют дополнительных согласований с супругом в случае отчуждения имущества.

Подробнее о том, как супругам лучше оформить квартиру в собственность.

Выводы

Право собственности, при котором одна квартира принадлежит нескольким людям, называется долевым. Его оформление начинается с приобретения основания:

  • заключения договора купли-продажи недвижимости в долях,
  • получения свидетельства о наследстве,
  • оформления договора дарения,
  • приватизации.

В некоторых случаях сделка требует нотариального удостоверения. Ключевой документ вместе с заявлением подается на регистрацию долевого права в Росреестр.

Распоряжение общей долевой собственностью на квартиру

Общая долевая собственность на квартиру – это такие имущественные отношения, при которых недвижимое имущество принадлежит нескольким лицам на правах их общей совместной собственности с определением доли каждого из них. Такие правоотношения должны быть установлены как по обоюдному согласию, документально оформленному, так и через решение суда.

В Основном законе Российской Федерации определены разные формы собственности (ст.8, п.2). Наиболее распространены в настоящее время частная, государственная и муниципальная формы.

Частная собственость на недвижимость – явление для России новое и потому не до конца обеспеченное нормативными актами. Переходный период в жилищном законодательстве всегда сопровождается множеством коллизий и проблем.

Поскольку жизненные ситуации, особенно связанные с недвижимостью, разнообразны, формы собственности делятся на более мелкие категории.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 244), возможно совместное владение недвижимостью, принадлежащей всем ее собственникам.

Собственность совместная без разделения на части может существовать в двух случаях: по желанию всех владельцев и по причине отсутствия условий для раздела имущества на доли.

Если доли в совместной собственности могут быть выделены как технически, так и юридически, возникает общая долевая собственность, части которой могут иметь оборот, поскольку могут продаваться, покупаться, дариться и передаваться по наследству.

Необходимость в разделе недвижимости появилась в период массовой приватизации, проводившейся в девяностых годах двадцатого века. Первоначально, после выхода в свет федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», недвижимость передавалась в собственность всем жильцам, зарегистрированным в данной квартире. Позже жилье стало приватизироваться с определением доли собственности в квартире всех жильцов.

Доли определялись в соответствии с положениями ст. 245 Гражданского кодекса РФ. Размеры долей, не установленные специально законом и согласием сторон, по умолчанию считались равными.

Обязанности владельцев имущественных долей

Все собственники долевой недвижимости могут изменять размеры как своей части, так и всего совместного имущества. Если в квартире произведены улучшения, то они переходят в собственность лица, которое их создало. Этого не происходит в том случае, если иное оговорено в совместном соглашении.

Все, кто стал участником собственности, определенной в долях, несут совместное бремя налогов, коммунальных и иных платежей и издержек в пропорциях своих долей. Уклонение от исполнения этих обязанностей является нарушением закона и может быть наказуемо по решению суда.

Владелец доли имеет право распоряжаться ею в рамках законодательства. Закон позволяет ему осуществление продажи, дарения, передачи в залог, сдачу в аренду. Однако закон накладывает одно существенное ограничение – о своих намерениях такой владелец должен информировать заблаговременно остальных дольщиков. Это необходимо для реализации права преимущества владельцев остальных долей при обретении доли в своей квартире. При нарушении этой процедуры сделка купли-продажи признается незаконной.

Основные принципы долевого разделения

У всех форм имущественной собственности есть свои плюсы и минусы. Квартирой, которая находится в общей совместной собственности, имеют право распоряжаться все собственники в соответствии с общим согласием. При долевой собственности такое согласие не требуется, но на участников накладываются некоторые ограничения.

Выделение доли является формой увеличения персональных возможностей распоряжения. Но больше всего таких возможностей получает владелец той части, которая может быть выделена в натуре. При таком выделении ему принадлежит конкретное пространство, а не абстрактная часть, выражающаяся чаще всего в деньгах.

Выделение доли в натуре производится только в условиях технической возможности и ненарушении прав других собственников на распоряжение и пользование своей долей. Как правило, выделение в натуре производится в отдельном домовладении. Для квартир, расположенных в многоквартирных домах, такое выделение обычно невозможно и часто запрещено.

Законодательство России определяет возможность выделения долей в натуре в квартирах, расположенных в многоквартирных домах. Однако это может происходить только при условиях технической возможности выделения доли не только жилой части, но и нежилых помещений, то есть коридора, кладовок, санузла и т.п. Выполнить такие условия при совместном владении недвижимостью практически невозможно.

При возникновении спорных моментов может быть назначена строительная или техническая экспертиза, которая и определяет принципиальную возможность выделения доли в реальном пространстве.

Коммунальные квартиры представляют собой особый случай долевой собственности. Изначально комнаты в коммунальных квартирах являются выделенными в натуре долями.

Их собственники владеют не только комнатами, но и долями общих помещений, к которым относятся коридоры, кладовки, кухни, санузлы и т.п. По этой причине владельцы помещений в коммуналках обладают большими процедурными возможностями по распоряжению своими долями.

Распоряжение долевой недвижимостью

Распоряжение недвижимостью – это действия человека по изменению статуса объекта, которые не противоречат нормам закона и не нарушают права других лиц. Оно может включать в себя продажу, дарение, наследование, аренду и обременение залогом.

Все собственники, владеющие общедолевой собственностью на квартиру, имеют равные права, при условии что неравенство не оговаривается в соглашении. Равенство реализуется в равных возможностях распоряжаться личной долей по своему желанию, но с учетом ряда процедурных требований.

  1. Разногласия между собственниками устраняются либо с помощью договора согласия, либо через суд. Поиск консенсуса процедурно осуществляется на общем собрании с составлением протокола. Количество голосов при этом определяется пропорционально размеру долей в собственности. Законом в данном случае определяются пределы в кворуме – свыше 50%.
  2. Распоряжение своей долей не относится к распоряжению всем имуществом, поэтому здесь не требуется согласия иных собственников. Обязательна лишь одна процедура – оповещение о намерениях, желательно письменное, для того чтобы выполнить требование закона о праве преимущественной продажи участникам долевой собственности.
  3. Продажа доли по частям запрещена законом, так как общедолевая собственность – это владение вещью, которую разделить нельзя. Продажа доли по частям затрагивает интересы других собственников, поскольку чем больше участников, тем сложнее процедуры достижения консенсуса по вопросам, требующим согласия. Однако никто не запрещает собственнику продать свою долю нескольким лицам. Это, конечно, осложняет жизнь владельцев, но все же это в рамках закона.
  4. Владельцы доли являются самостоятельными субъектами права. Это означает, что они имеют юридическую возможность вступать в правоотношения между собой. Обладатель доли в общей собственности может сдать ее в аренду другому совладельцу этой собственности, особенно если она обозначена в натуре. Владельцы доли не только имеют право, но и обязаны продавать ее преимущественно своим совладельцам. Это правило не касается дарения и залога. Владелец доли в общей собственности имеет право передавать в залог свою долю другим участникам долевой собственности.

В заключение следует обратить внимание на то, что разделение недвижимости на доли в правовом отношении фактически низводит владельцев отдельной жилплощади до положения жителей коммуналки, но с еще меньшими возможностями распоряжения. Такая собственность имеет свои преимущества: уменьшение необходимости поиска консенсуса, более четкая юридическая регламентация процедурных вопросов реализации прав распоряжения и разнообразие вариантов действий.

Долевая собственность: особенности продажи

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность.

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными.

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно?

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие. Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но являются уже фактически чужими людьми.

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью?

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова.

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше.

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом.

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется в соответствии с соглашением всех участников общей долевой собственности (то есть ее совладельцев).

Тамерлан Барзиевадвокат

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной.

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа.
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам).
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ. Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса. Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно. После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире. Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса.

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры. Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности. В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ. Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров. Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли. Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности. Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности. Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации.

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности?

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Следует учитывать, что на дом и на земельный участок существуют разные свидетельства о собственности. Поэтому, собирая от соседей отказы от преимущественной покупки, необходимо обозначать, что они отказываются от покупки не только доли в доме, но и доли в земельном участке.

Тамерлан Барзиевадвокат

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей. Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Строительство многоквартирных домов далеко не всегда осуществляется за счет собственных денежных средств застройщика — достаточно часто финансирование происходит с привлечением сторонних денег, которые могут принадлежать кредитным учреждениям либо дольщикам. Последние охотно заключают договор, так как покупка с долевым участием гораздо выгоднее. Но приобретение жилья таким способом не только выгодно, но и, к сожалению, не безопасно, так как далеко не все строительные компании отличаются порядочностью — именно поэтому при покупке по договору долевого участия необходимо учесть все нюансы. Большинство граждан, перед приобретением квартиры в новостройке, предпочитают обратиться за помощью к юристам, которые подскажут, на что следует обратить внимание при заключении договора.

Этапы заключения договора и получения квартиры

Этапы сделки:

  1. Изучение сведений о застройщике и проверка необходимых документов;
  2. Оформление договора;
  3. Подписание акта приемки (при условии, что нет претензий к качеству);
  4. Оформление права собственности и прописки в квартире.

На что необходимо обратить внимание перед заключением договора

Важно знать, что согласно ФЗ-214 застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только в определенных случаях:

  • Застройщик должен осуществить государственную регистрацию права на участок земли, на котором он планирует построить дом и продавать жилье. Не важно, будет это арендованная земля или же участок находится в собственности у строительной компании. Но важно учесть, что земельные участки имеют разные категории — к примеру, на земле промышленного назначения не может быть построен многоквартирный дом (данные положения регулируются Градостроительным кодексом). А перевод земель в другую категорию, процесс длительный и трудоемкий (должны быть организованы слушания и т.д.).
  • Компанией должно быть получено разрешение на постройку дома, выдаваемое органами местного самоуправления. Это разрешение является подтверждением, что проектная (и иная) документация находится в полном порядке и строительная компания имеет право построить дом и продать в нем жилье гражданам (или юридическим лицам).
  • Уставной капитал, имеющийся у строительной компании, должен быть не менее, чем минимальный размер, установленный законодательством (его размер меняется в зависимости от количества квадратных метров, к примеру, — до 1500 кв.м — 2 млн. 500 тыс. рублей, свыше 500 тыс. кв.м. — 1,5 млрд. рублей). В противном случае компания сможет продать жилье только по завершению строительства.
  • В отношении строительной компании не осуществляется процедура ликвидации;
  • Застройщик не признан банкротом (на основании решения арбитражного суда);
  • Отсутствует решение суда о приостановлении деятельности данной строительной компании;
  • Компания не занесена в реестр недобросовестных поставщиков (данные сведения находятся в открытом доступе на официальном сайте единой информационной системы в сфере закупок (ЕИС) либо участников аукционов;
  • У застройщика отсутствует задолженность по налогам и сборам.

Если строительная компания предлагает заключить договор при отсутствии хотя бы одного из вышеперечисленных пунктов — данные действия противоречат закону, а, соответственно и шанс получить желаемое жилье и заселиться в квартире резко снижается.

Важные нюансы в договоре

Договор должен быть заключен в письменной форме. В нем обязательно должны содержаться следующие сведения:

  • дата, когда застройщик обязуется передать жилье дольщику;
  • полное описание квартиры (в том числе этаж, на котором она будет располагаться и номер);
  • гарантийный срок (застройщик обязан указать гарантийные сроки, которые составляют 3 года на коммуникации и инженерно-техническое оборудование, минимум 5 лет на квартиру);
  • размер и график выплат (важно знать, что стоимость может измениться, но только при изменении метража);
  • ответственность застройщика.

В договоре на долевое участие не должно быть неточностей и разночтений. Будущий участник вправе перед заключением показать договор юристу, который подробно с ним ознакомится и даст необходимые рекомендации.

Перечень документов, которые должны быть у строительной компании

Также перед заключением договора рекомендуется проверить документы, имеющиеся у застройщика, так как достаточно часто встречаются случаи мошенничества. У строительной компании должен быть следующий пакет документов:

  1. Учредительные документы (в частности — устав, ИНН/ОГРН, выписка ЕГРЮЛ, коды ОКВЭД, сведения об учредителях);
  2. Свидетельство о государственной регистрации компании;
  3. Постановление о выделении компании земельного участка под строительство;
  4. Декларации и лицензии.

Обычно они размещаются в открытом доступе на официальном сайте застройщика, но если их нет, потенциальный участник вправе с ними ознакомиться при посещении офиса. Если строительная компания уклоняется от предоставления вышеперечисленных документов, то это повод лишний раз задуматься — стоит ли заключать с ними договор на долевое участие или нет. Также перед тем, как будет осуществлена покупка квартиры, рекомендуется поискать отзывы о компании в сети интернет — особое внимание нужно уделить отрицательным отзывам т.к. именно они, как правило, содержат в себе много полезной информации. Если компания существует на рынке давно, отзывы о ней будут в любом случае.

Какое жилье покупать наиболее безопасно

Новостройки ДДУ с готовностью свыше 50% считаются наиболее безопасными (они и на порядок выше по цене), но это не повод отказываться от приобретения жилья на более раннем этапе. Если компания осуществляет одновременно постройку нескольких домов, а также есть уже готовые, это значительно увеличивает шанс того, что строительство не будет внезапно остановлено из-за недостатка финансирования (ведь именно отсутствие денежных средств, в большинстве случаев, препятствует завершению проекта).

Также важно учесть скорость строительства — если компания имеет достаточное финансирование, то монолитный дом «растет» на 2-3 этажа ежемесячно, кирпичный — 4-5. Многие застройщики выкладывают на своих сайтах фотографии этапов строительства или же организуют онлайн трансляции. Если участник заметил, что темпы снизились, он вправе обратиться в компанию для разъяснения (также возможно обратиться к конкурентам застройщика — если существуют проблемы они, в любом случае, осведомлены, и не будут скрывать правду).

В независимости от того, где заключается ДДУ — Москва или же другие регионы России, важно учесть все вышеперечисленные нюансы — именно они помогут избежать значительных финансовых потерь.

Если Вы решили приобрести квартиру по ДДУ в Москве и хотите обезопасить себя от непорядочных застройщиков, Общество защиты прав дольщиков поможет Вам! Кроме того, мы помогаем в решении уже возникших проблем. Благодаря профессионализму наших сотрудников и большому опыту работы в данной отрасли, мы можем гарантировать качественное предоставление услуг. Для связи с нами Вы можете использовать раздел «Контакты».

Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

Участие в долевом строительстве – один из распространенных способов приобретения жилья. Заключение сделки сопровождается оформлением договора долевого участия, который определяет права и обязанности сторон. Покупка квартиры по ДДУ – это отличная возможность обзавестись современным комфортабельным жилищем и неплохо на этом сэкономить. Порядок заключения договора регулируется законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Обычно стоимость квадратных метров в строящемся доме на этапе котлована почти на одну треть дешевле, чем цены на готовое жилье. Это обстоятельство привлекает покупателей (дольщиков), которые оценив все достоинства данной сделки, спешат заключить с компанией-застройщиком ДДУ.

Что такое ДДУ

ДДУ (договор долевого участия) – двухстороннее соглашение, которое регулирует взаимоотношения между строительной компанией и участником долевого строительства. Согласно этому документу дольщик вкладывает в строительство жилого многоквартирного дома некую сумму денежных средств. За это застройщик по завершении возведения здания обязуется передать участнику долевого строительства в собственность квартиру в новостройке.

В соглашении прописываются:

  • нюансы и детали взаимоотношений сторон соглашения;
  • методы решения разных вопросов, которые могут возникнуть в процессе;
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • ответственность сторон в случае уклонения от выполнения условий ДДУ;
  • цена вопроса (стоимость квадратных метров и общая стоимость квартиры);
  • сроки выполнения сторонами их обязательств (осуществление расчетов, ввод дома в эксплуатацию и т.д.);
  • технические характеристики будущего жилища и дома.

Единого установленного образца договора долевого участия не существует. Соглашение составляется опытными юристами, специализирующимися в области долевого строительства. При составлении документа учитываются индивидуальные особенности каждого конкретного случая, а также общие требования к оформлению документов.

Внимание! ДДУ подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Без внесения соответствующих сведений в реестр недвижимости он не имеет юридической силы. Государственная регистрация необходима для предотвращения различных махинаций с недвижимым имуществом и многократной продажи одной жилплощади.

Если договор купли-продажи наделяет покупателя правом собственности и позволяет новому владельцу распоряжаться приобретенным жилищем на свое усмотрение, то ДДУ только гарантирует право на получение квартиры в собственность по окончанию строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что покупатель (дольщик) получит свою квартиру только когда застройщик завершит все работы и сдаст дом. С момента оплаты до получения квартиры в собственность пройдет немало времени, а это определенные риски.

Плюсы и минусы

Договор долевого участия имеет ряд своих преимуществ, которые заключаются в следующем:

  1. Дает право дольщику в ближайшем будущем получить квартиру по низкой цене (на 15-30% ниже, чем рыночная стоимость готового жилья).
  2. Независимо от того, сколько времени будет строиться дом и насколько подорожает недвижимость на первичном рынке, цена для дольщиков останется неизменной.
  3. Снижаются риски многократной продажи одной и той же квартиры – федеральное законодательство обязывает сторон сделки зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре недвижимости, что исключает риск продажи одной жилплощади одновременно нескольким покупателям.
  4. К договору обязательно крепятся копии разрешительной документации на строительство, проектных документов и лицензии, поэтому участник долевого строительства может быть спокоен по поводу легитимности деятельности строительной компании.
  5. Уклонение от выполнения обязательств, возникших при подписании ДДУ, любой из сторон наказуемо, меры пресечения прописаны в законодательстве РФ (к примеру, срыв сроков возведения дома влечет за собой немалую неустойку для застройщика, а просрочка платежей дольщиком наказывается наложением штрафа).
  6. ДДУ дает право дольщику в случае невыполнения компанией условий соглашения инициировать расторжение договора, взыскать с застройщика неустойку и вернуть вложенные средства обратно.

К минусам ДДУ следует отнести:

  1. Соглашение не дает право собственности, а лишь право на ее получение в будущем. Чтобы въехать в новую квартиру, дольщику придется пройти еще немало испытаний – дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию, передачи жилья, оформить и собрать кучу разных бумаг и т.д.
  2. До оформления квартиры в собственность могут уйти годы, а в это время нужно где-то жить. Поэтому дольщикам следует быть готовыми к тому, что им придется некоторое время скитаться по съемным квартирам. А это дополнительные неудобства и финансовые траты.
  3. Существует вероятность заключения сделки с недобросовестной строительной компанией, которая безответственно подходит к выполнению своих обязательств, ссылаясь на какие-то несуществующие обстоятельства. Часто это грозит срывом оговоренных в ДДУ сроков возведения дома.
  4. Застройщик имеет право без согласования с участниками долевого строительства в одностороннем порядке внести коррективы в первоначальный проект будущего дома и придомовой инфраструктуры. В результате дольщики могут получить не совсем то или совсем не то, на что рассчитывали и что им обещала строительная компания в момент подписания соглашения.

Возможные риски покупки квартиры по договору долевого участия

Решаясь на такой ответственный шаг как подписание ДДУ, дольщик должен трезво оценить все возможные риски. Они заключаются в следующем:

  1. Соглашение составляют юристы строительной компании, поэтому в договоре могут быть прописаны неоднозначные пункты, которые повышают риски дольщиков и позволят в случае чего застройщику избежать ответственности. Необходимо, чтобы текст документа был внимательно изучен юридически подкованным человеком.
  2. Если договор содержит пункты, противоречащие нормам российского законодательства, он может быть признан ничтожным и недействительным. Это тоже важно учесть и обязательно проверить перед подписанием. Если суд признает договор ничтожным, дольщику будет весьма трудно вернуть свои вложения в строительство и доказать вину застройщика.
  3. В ДДУ может содержаться информация об автоматическом подорожании стоимости квадратных метров в случае инфляции. Обычно этот пункт прописывают маленьким шрифтом, чтобы он не привлекал лишнего внимания и у дольщиков не возникало вопросов на этот счет.
  4. Строительная компания может использовать привлеченные средства не по назначению, что является грубым нарушением не только условий ДДУ, но и законодательства РФ. Обманутые участники долевого строительства, имея неопровержимые доказательства данного факта, могут смело обращаться в суд для возмещения ущерба недобросовестным застройщиком. Суд будет на их стороне.
  5. После подписания передаточного акта и передачи жилья дольщику, он уже не вправе предъявлять какие-то претензии к строительной фирме по поводу качества выполненных работ. Его подпись под актом приема-передачи объекта свидетельствует о том, что участник долевого строительства внимательно осмотрел жилище, проверил функционирование всех коммуникаций, инженерных систем, и результаты его вполне удовлетворили.
  6. Компания-застройщик может обанкротиться, тем самым потерять возможность выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае участникам долевого строительства предстоит мучительный и затяжной судебный процесс.

При заключении сделки об участии в долевом строительстве рискует не только дольщик, но и застройщик. Подписание ДДУ предполагает возложение ряда обязательств не только на строительную компанию, но и на участника долевого строительства. Невыполнение условий соглашения дольщиком также ведет к применению штрафных санкций. Риски фирмы заключаются в том, что дольщик может потерять платежеспособность и не рассчитаться с застройщиком полностью.

Нарушение сроков строительства

Это наиболее распространенное нарушение застройщиком условий ДДУ. Российское законодательство не дает четкого представления о санкциях, применяемых к застройщику при сдвиге ним сроков введения дома в эксплуатацию. Наказанием в данном случае является:

  1. Испорченная репутация строительной фирмы – застройщик в будущем не сможет делать ударение на своей пунктуальности и исполнительности, рекламируя свои услуги на рынке недвижимости. За ним будет числиться нарушение, которое впредь будет негативным образом отражаться на доверии клиентов.
  2. Право дольщика на обращение в судебные инстанции для взыскания неустойки с нарушителя условий соглашения. Основанием для возмещения ущерба является даже незначительная просрочка. Застройщики, желая себя подстраховать, часто указывают в соглашении не конкретную дату сдачи дома, а квартал или полугодие. Но даже если компания заблаговременно сообщит своим дольщикам о сдвиге оговоренных в договоре сроков, право на взыскание неустойки участники долевого строительства не утрачивают.
  3. Право обманутых дольщиков при наличии просрочки сдачи дома более чем 60 календарных дней на расторжение ДДУ и возврат вложенных в строительство средств. Расторжение соглашения в одностороннем порядке через суд можно совместить с взысканием неустойки.

Внимание! Размер неустойки определяется частью 2 статьи 6 ФЗ №214. Она составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день выполнения застройщиком обязательств, от цены ДДУ за каждый просроченный день. При определенных обстоятельствах неустойка выплачивается в двойном размере.

Изменения в проектной декларации

Закон не обязывает застройщика заключать дополнительное соглашение к договору долевого участия в случае внесения изменений в проектную документацию, если эти изменения не повлекли изменения определенных в индивидуальном порядке и четко прописанных в ДДУ характеристик конкретной квартиры. Строительная компания обязана согласовать только такие изменения, в связи с которыми изменилось:

  • расположение ее относительно дома (застройщик предлагает дольщику аналогичное жилье, но в другом доме);
  • расположение относительно подъезда, этажа, лестничной площадки и т.д.;
  • общая и жилая площадь помещения;
  • количество комнат;
  • планировка и другие серьезные изменения.

Если застройщик внес некоторые коррективы в проект дома, которые не привели к серьезным изменениям характеристик квартиры, то привлечь его к ответственности за это не удастся. При передаче жилого помещения дольщику, он вправе осмотреть жилье и сверить фактическое состояние с проектом. В случае несоответствия участник долевого строительства может требовать от строительной компании предоставление ему квартиры с теми характеристиками, которые были четко прописаны в ДДУ.

Двойная продажа квартиры

Среди недобросовестных застройщиков часто случаются ситуации с двойной, а иногда и тройной продажей квартир. Предотвратить это может только государственная регистрация ДДУ в ЕГРН. Неопытные и юридически неграмотные граждане мало придают этому значение, что влечет за собой большие неприятности. Двойная продажа квартир по ДДУ возможна в следующих случаях:

  1. Застройщик заключил соглашение с несколькими дольщиками на одну и ту же квартиру, взял деньги, но договора не зарегистрировал. В данном случае он может заключать сколько угодно таких соглашений и ни одно из них не будет иметь юридической силы.
  2. Многие строительные компании практикуют заключение не ДДУ, а ПДДУ (предварительный договор долевого участия), который не дает право дольщику на получение квартиры после завершения строительства, а только гарантирует, что в будущем дольщик сможет заключить ДДУ с застройщиком. ПДДУ не регистрируется в ЕГРН. Это позволяет компаниям осуществлять различные махинации с недвижимостью, в том числе и продавать ее несколько раз.

Для снижения рисков участнику долевого строительства необходимо:

  1. Проанализировать сведения нескольких ведущих строительных компаний, чья репутация безупречна и зарабатывалась годами.
  2. Собрать информацию об уже сданных застройщиками в эксплуатацию объектах.
  3. Ознакомиться с отзывами бывших клиентов этих компаний, неплохо если одним из них является близкий или знакомый человек.
  4. Разведать информацию о соблюдении заявленных сроков – были ли задержки с вводом дома в эксплуатацию, с подготовкой документации, «замораживалась» ли стройка и т.д.
  5. Изучить проектную документацию (она должна быть в свободном доступе на официальном сайте строительной компании).
  6. Поинтересоваться и ознакомиться с разрешением на строительство дома, на использование участка, лицензией и другими документами.
  7. Изучить внимательно текст соглашения и если какие-то пункты договора вызывают хоть малейшее сомнение или не до конца понятны, необходимо обсудить этот вопрос и внести поправки в содержимое документа (юридически неграмотным лицам стоит заручиться поддержкой опытного юриста, который будет их сопровождать при заключении сделки).
  8. Подать ДДУ в Росреестр на регистрацию.

Порядок оформления покупки квартиры по договору долевого участия

Несмотря на определенные риски, преимущества приобретения жилья по ДДУ преобладают. Это способствует росту популярности долевого строительства и увеличению количества сделок. Поэтому не лишним будет знать, как проходит процедура покупки квартиры в строящемся доме. Пошаговая инструкция покупки квартиры по ДДУ:

  1. Если планируется привлечение заемных средств для покупки жилища по ДДУ, стоит заранее выбрать кредитора, который не только предлагает заманчивые условия ипотечного кредитования, но и имеет хорошую репутацию. Отдать предпочтение стоит ведущим банкам, активно и вполне успешно кредитующим долевое строительство.
  2. Далее стоит найти надежного и проверенного застройщика, репутация которого проверена временем. Нужно тщательно проверить его по всем пунктам и собрать максимум информации о нем.
  3. Выбрать обслуживающую компанию, которая после ввода дома в эксплуатацию будет обслуживать дом. Это решение принимается на общем собрании дольщиков — будущих жильцов дома.
  4. Заключение соглашения. Обязательно нужно проследить, чтобы текст документа содержал все основные моменты, не имел непонятных сторонам формулировок и таких пунктов, которые можно трактовать по-разному.
  5. Внесение оплаты участником долевого строительства. Размер первоначального взноса и график регулярных платежей должен быть предусмотрен ДДУ.
  6. Строительство дома. На данном этапе застройщик выполняет свою часть обязательств перед дольщиками.
  7. Сдача дома в эксплуатацию. Передача квартир участникам долевого строительства.
  8. Подготовка документации застройщиком.
  9. Оформление жилья в собственность.

Внимание! ДДУ обязательно должен содержать описание объекта недвижимости (приобретаемой квартиры) в мельчайших подробностях вплоть до предполагаемого номера. Чем детальнее будет описано жилье, тем меньше риски обмана со стороны застройщика.

Особенности переуступки квартиры по ДДУ

Участники долевого строительства имеют полное право переуступить свое право на получение квартиры в строящемся доме третьим лицам. Такая сделка носит название «цессия». Количество таких переуступок законодательство РФ не ограничивает. Причины для переуступки прав на жилье могут быть самыми разнообразными:

  • дольщик передумал приобретать жилье на первичном рынке, поскольку присмотрел неплохой вариант на вторичном рынке недвижимости и желает вернуть вложенные в строительство средства;
  • у участника долевого строительства сложились трудные жизненные обстоятельства, в силу которых он не может выполнять свои обязанности перед банком и для погашения задолженности он продает свое право на получение квартиры в новостройке;
  • дольщик решил таким образом заработать – вложил средства в строительство на этапе котлована по одной цене, а по завершении строительства (до момента введения дома в эксплуатацию) переуступил свои права на жилье по более высокой цене.

Это самые распространенные причины, которые вынуждают участников долевого строительства переуступать свои права. Переуступка прав по ДДУ является отдельным и самостоятельным соглашением, сторонами которого выступает цедент (дольщик) и цессионарий (лицо, выкупающее права дольщика по ДДУ).

Сделка может заключаться и без участия застройщика, но при условии обязательного уведомления его о предстоящих изменениях в составе дольщиков. Гораздо надежнее переуступать права по ДДУ в присутствии представителя строительной организации-застройщика и с его письменного согласия. При заключении цессии оформляется новый договор переуступки прав по ДДУ. Согласно этому документу цессионарий выплачивает цеденту внесенную им сумму средств в строительство жилого дома и получает взамен право на получение жилья в построенном доме.

Переуступка прав по ДДУ имеет свои характерные особенности:

  • условия, обязанности, права и степень ответственности каждой из сторон (застройщика и нового дольщика) остаются неизменными, такими как в первоначальном договоре долевого участия;
  • первый дольщик (цедент) обязан полностью рассчитаться с застройщиком, выплатить полную стоимость жилья и только потом заключить договор цессии, в противном случае его долговые обязательства автоматически переходят к новому дольщику (цессионарию);
  • заблаговременное уведомление застройщика о предстоящей сделке и получение его одобрения в письменном виде является обязательным условием соглашения;
  • договор переуступки прав по ДДУ также подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, как и первоначальный ДДУ, без регистрации он будет недействительным.

Купить жилье путем участия в долевом строительстве – один из альтернативных и самых выгодных способов получения жилой недвижимости в собственность. Более того, на этом можно неплохо заработать, ведь инвестирование в недвижимость является перспективным и рентабельным направлением для вложения денежных средств. По мере возведения дома риски для дольщиков уменьшаются, а вместе с тем растет стоимость квадратных метров.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Совместная собственность на квартиру без определения долей

Последние изменения: Январь 2020

Совместная собственность на квартиру без определения долей регулируется законодательством: ГК и СК РФ. Владение имуществом предполагает различные формы собственности. Находясь в законном браке, супруги приобретают жилье, машины, ценные вещи, которые далее считаются совместной собственностью. В процессе использования квартиры супруги не испытывают проблем, сложности возникают при потребности распорядиться недвижимостью, ведь она считается обшей.

Определение совместной собственности

Согласно ст.244 ГК РФ, особенность совместной собственности – отсутствие выделенных долей и общее использование родственниками квадратных метров для ведения домашнего хозяйства, проживания.

Чтобы разобраться в особенностях долевого владения, необходимо понять, что такое общая долевая собственность на квартиру, и в чем основное отличие от совместного владения. Общая долевая форма предполагает распределение жилплощади на две и более части, при этом не соблюдается принцип равного разделения объема прав.
Только два обстоятельства ведут к появлению совместного имущества, доли в котором считаются равными:

  • приватизация;
  • покупка жилья в браке.

Другие случаи покупки недвижимости сообща ведут к появлению долевой собственности на квартиру, где у каждого владельца есть своя выделенная часть. В дальнейшем при распоряжении недвижимостью придется соблюдать основной принцип, что такое доля в квартире, так как любая юридически важная операция с частью в составе единого объекта влечет потребность в дополнительных согласованиях и соблюдении прав на приоритет в выкупе.

Получить недвижимость в личное владение, находясь в браке, можно только в случае акта дарения или купли-продажи, если между партнерами подписан брачный договор.

Раздел имущества и передача жилья в наследство, продажа, обмен требуют выделения долей в праве собственности.

Законодательные нормы

Процесс получения и распоряжения недвижимостью супругов требует соблюдения регламента, установленного рядом положений семейного и гражданского законодательства:

  • статьями 33 и 34 Семейного Кодекса;
  • статьями 244, 253-255, 256 (п.1) Гражданского Кодекса.

С точки зрения закона, супруги сообща ведут хозяйство, внося вклад в общий бюджет семьи любыми способами:

  • трудовыми заработками;
  • доходом от предпринимательства, ведения бизнеса;
  • пособиями от государства, пенсиями;
  • премиями, гонорарами и пр.

Даже если один из супругов не приносит доход, он занимается ведением домашнего хозяйства, воспитывает детей. По этой причине и бюджет семьи, и приобретаемое имущество признается совместным, что предполагает равность объема имущественных прав.

Когда супруги намерены расстаться, возникает проблема оформления раздела нажитого имущества, включая квартиры, ведь они находятся в общем владении.
С целью исключить риск возникновения претензий со стороны второго партнера, пары вправе заключать брачный контракт, определяющий личную принадлежность того или иного имущества.

Особенности распоряжения совместной собственностью

Статьей 253 ГК фиксируется имущественное равноправие супругов, что обязывает получать согласие на выделение доли и оформление любой юридически значимой сделки с квартирой. Только с помощью выдела второй партнер получает право на дальнейшее распоряжение долей, с учетом соблюдения преимущественного права выкупа второго дольщика.

Иногда в натуральном выражении выделить долю не удается. Так происходит при владении общей однокомнатной квартирой. Выходом из ситуации станет выкуп вторым партнером второй половины квартиры с предварительным согласованием продавца, либо на основании судебного постановления.

Приватизация

Многие квартиры оформлены в совместную собственность по результатам приватизационных действий. Определение собственника и имущественных прав на приватизированную квартиру зависит от нюансов оформления:

  1. Если квартиру приватизировали до брака, она останется в распоряжении лица, подписавшего договор приватизации. В дальнейшем, второй партнер не вправе претендовать на долю в ней, если иное не установлено брачным контрактом.
  2. Приватизация предполагает возможность отказа от своей доли в пользу второго партнера. При наличии особого отказного заявления, собственность становится единоличным владением супруга.
  3. Квартира получена одним из партнеров до того, как пара зарегистрировала отношения. Если в момент приватизации брак остается действующим, квартира оформляется совместно.

Приватизированная жилплощадь подлежит законному отчуждению (безвозмездно или за определенную плату), с передачей прав третьему лицу. После проведения приватизации полномочия, полученные по ордеру, теряют силу, а все сделки проводят с учетом формы собственности, установленной при регистрации прав. В ГКН и базах Росреестра указывают, какая именно собственность оформляется.

Оформление дарственной

Передача квартиры в дар нуждается в согласовании со второй половиной, так как подарить совместное имущество по собственному усмотрению один из партнеров не вправе. Требование согласовать сделку распространяется даже на выделенные доли в квартире.

Несмотря на сложности при согласовании безвозмездного акта дарения, владелец доли согласовывает сделку по умолчанию – когда второй совладелец не заявил о своих претензиях в установленный срок.

Когда квартиру дарят сразу нескольким лицам, при взаимном согласии совладельцы вправе произвести выделение долей.

Передача в наследство

Совместная собственность на квартиру передается в наследство по аналогичной с дарственной схеме. Если наследуемое жилье оформляется супругами, в регистрационные записи Росреестра, кадастровую документацию вносят сведения о новых владельцах совместного имущества.

В дальнейшем, совладельцы вправе распорядиться ею следующим образом:

  • предоставить право выкупа своей части другому наследнику;
  • оформить отказ от наследования жилья в интересах второго партнера;
  • зарегистрировать коллективное владение.

Если достигнуто общее решение, наследники самостоятельно определяют причитающиеся доли, фиксируя этот факт документально. При спорах стороны обращаются в суд и распределяют собственность по судебному решению.

Собственник унаследованной части квартиры вправе завещать свои имущественные права другому человеку. Законодательство не ограничивает право передачи собственности родственными связями, что зачастую приводит к тому, что в квартире после смерти второго собственника появляются посторонние люди, получившие наследство по завещанию.

Порядок продажи совместного жилья

На уровне законодательство закреплено право владельцем совместного имущества продавать недвижимость, если будут соблюдены определенные условия:

  • выделена определенная доля;
  • есть разрешение совладельца на проведение сделки.

Если второй супруг не вошел в список сособственников объекта, доля в котором продается, оформляется дополнительное согласие второго партнера.

На сделке обязаны присутствовать не просто сторона покупателя и продавца. Все сособственники отчуждаемой квартиры должны явиться для подписания договора.

Когда нет возможности обеспечить личное присутствие, отсутствующий собственник вправе отправить вместо себя поверенного, предварительно оформив на него доверенность.

Раздел имущества при разводе

Нередко квартира становится объектом споров и имущественных притязаний, когда супруги купили недвижимость в браке и не намерены отказываться от нее после развода. Так как закон признает равные права обоих супругов на предмет разногласий, решить вопрос с правильным распределением долей поможет продажа квартиры.

Иски при разделе имущества рассматривает суд, если бывшие партнеры не смогут договориться по обоюдному согласию определить доли по степени личного финансового участия при покупке. При рассмотрении дела в суде, следует быть готовым, что судья определит равноценность имущества обоих супругов.

Часто вопрос дальнейшего распоряжения решается с помощью отказа второго супруга от прав на квартиру, если бывшая жена обязуется передать его в пользу общих несовершеннолетних. Обязательство составляют в письменном виде, исключая риск отказа от устных договоренностей и смены планов в отношении имущества. Отказ от исполнения обязательства послужит основанием для аннулирования отчуждения в судебном порядке.

На решение вопросов относительно раздела совместной собственности отводится 3-летний период (стандартная длительность исковой давности). Однако, при наличии веских обстоятельств, не позволяющих определить доли в установленный срок, исковая давность восстанавливается через суд.

Наличие любой собственности является благоприятным фактором для каждого владельца, однако при оформлении недвижимости в браке необходимо помнить, что сделки с жильем, полученным в совместное владение, требуют согласия других совладельцев. В отличие от общедолевой собственности, купленная супругами квартира не может быть разделена в дальнейшем иначе, как в равных частях.

Как купить квартиру в долевую собственность?

Недвижимое имущество, которым владеют два человека и более, называется общей собственностью. Она может быть совместной или долевой. Совместная собственность — это когда оба хозяина владеют недвижимостью на равных правах. Доли при этом не выделяют. При долевой собственности каждый хозяин владеет своей отдельной частью недвижимости. Причем доли могут быть разными по размеру.

При приобретении квартиры или дома может возникнуть множество разных вопросов и нюансов. Лучше всего решить их с помощью профессионала. Так вы будете уверены, что не попадете в руки мошенников и вас не обманут во время сделки и оформления документов.

Нет времени читать статью?

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании! По этой услуге подключено 65 компаний Начать подбор в несколько кликов >

По закону имущество, приобретенное во время брака, считается совместно нажитым, если иное не указано в брачном договоре. Поэтому нет разницы, на кого из супругов будет оформлена квартира. Однако может возникнуть ситуация, когда выделить доли будет необходимо по ряду причин. Кроме того, собственниками могут быть не только супруги, но также их дети, родители и прочие лица. В такой ситуации необходимо правильно выделить доли при приобретении недвижимости.

Что такое доля в праве и доля в квартире

Следует понимать, что доля в праве и доля в имуществе не равны между собой. Если вы владеете ¼ четырехкомнатной квартиры, это не означает, что вам принадлежит одна комната. Вы имеете право на четверть всего помещения в целом. Сюда относятся и места общего пользования: коридор, балкон, ванная и туалет.

Закон разрешает выделять доли в натуре. Но в реальной жизни это не всегда возможно. Получить свою часть имущества в безраздельное владение можно только в том случае, когда есть возможность сделать в каждой части помещения отдельный вход, санузел и кухню.

Чем различаются совместная и долевая собственность

Долевая собственность подразумевает, что после покупки собственник вправе распоряжаться лишь частью квартиры. Налог на недвижимость рассчитывают собственникам в соответствии с их долей. То же самое происходит с оплатой коммунальных услуг. Собственник может продать свою долю совладельцам и третьим лицам. Он имеет право прописывать и поселять на свою долю того, кого захочет.

При совместной собственности собственники имеют право распоряжаться всеми помещениями. Выделить долю невозможно. Все платежи делятся в равных частях. Продать квартиру можно только с согласия всех владельцев. Чтобы прописать другого человека, тоже необходимо получить согласие всех собственников помещения.

Покупка квартиры в долевую собственность супругами

Законодательство предполагает, что все имущество, купленное в браке, является совместной собственностью супругов (ст. 33 СК РФ). Поэтому просто приобрести квартиру в долевую собственность нельзя. Есть 3 других варианта, как это можно сделать:

  • заключить брачный договор и подать его копию в Росреестр во время оформления документов на квартиру;
  • выделить доли у нотариуса после приобретения квартиры, для этого подписывают соглашение о разделе имущества;
  • выкупить отдельную долю в квартире на личные деньги.

Если жилье покупают в ипотеку, то его оформляют в совместную собственность. Выделить в нем доли будет возможно после погашения кредита у нотариуса.

Покупка квартиры в долевую собственность родителями с детьми

Оформить долю в квартире на несовершеннолетнего можно, если:

  • жилье было приобретено с использованием материнского капитала;
  • родители решили выделить детям доли добровольно;
  • есть договорное соглашение — супруги могут при приобретении указать собственником доли несовершеннолетнего, действуя одновременно от своего и от его имени;
  • родители продали долю ребенка в старой квартире и обязаны выделить ему долю в новой.

При приобретении недвижимости с использованием материнского капитала выделение долей несовершеннолетним обязательно. Для этого заключают нотариальное соглашение при выкупе квартиры. Родители обязуются предоставить детям доли в купленном помещении. Если в сделке принимают участие дети, то она всегда будет долевой.

Договор дарения предусматривает согласие одаряемого принять предмет дарения. Поскольку ребенок не может выразить такое согласие, за него это должен оформить родитель.

Покупка квартиры в долевую собственность не супругами

Приобрести недвижимое имущество в собственность могут также люди, которые не являются родственниками. В этом случае нет никаких ограничений. Всю информацию прописывают в договоре. Там же фиксируют, какая доля кому принадлежит и сколько денег за нее было уплачено. Такая сделка не требует оформления у нотариуса.

Доли могут быть как равными, так и неравными. Если 2 человека оформили в долевую собственность жилое помещение площадью 50 кв. метров, это вовсе не означает, что каждый из них будет владеть 25 кв. метрами недвижимости. Оба собственника получат право собственности на ½ квартиры.

Как купить квартиру в долевую собственность

Для того чтобы супруги смогли купить квартиру в долевую собственность, необходимо выполнить следующие действия:

  • найти подходящую квартиру, удостовериться, что все документы по ней в порядке;
  • оформить брачный контракт, прописать в нем, что недвижимость будет приобретена в долевую собственность;
  • заключить договор купли-продажи в строгом соответствии с брачным контрактом либо оформить договор на приобретение помещения в совместную собственность;
  • внести оплату за недвижимость;
  • зарегистрировать свои права на нее;
  • если жилье оформлено в совместную собственность — подписать у нотариуса соглашение о выделении долей.

Договор составляют в свободной форме. Можно найти образец в интернете. В документе обязательно нужно указать:

  • дату и время составления;
  • данные сторон;
  • сведения о квартире — площадь, адрес;
  • стоимость;
  • срок проведения сделки;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок разрешения споров.

Договор можно составить как в печатном, так и в рукописном виде. Кроме него, для приобретения квартиры понадобятся документы на нее (достаточно выписки из ЕГРН), паспорта всех сторон, брачный контракт, если он есть. За регистрацию права собственности необходимо оплатить госпошлину. Если собственность будет долевой, за каждого собственника ее платят в полном размере.

Выделение долей в квартире может оказаться необходимым для получения налогового вычета. Если этого не сделать, то таким правом сможет воспользоваться только один из супругов. Второй должен написать отказ. При долевой собственности каждый из них может реализовать свое право на получение налогового вычета. Причем оформить его можно даже в разное время.

Ст. 33 СК РФ: Понятие законного режима имущества супругов

Ст. 42 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»

Раздел II Жилищного кодекса (ЖК РФ)

Есть еще вопросы?

  • Узнай решение у профильных компаний
  • Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно

По этой услуге подключено 65 компаний Подобрать компанию в несколько кликов >

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *