Найм жилья

Содержание

Читайте про договор коммерческого найма квартиры, скачайте бланки и образцы соглашений на жилое помещение

Вконтакте Facebook Twitter Одноклассники

Если граждане договариваются об аренде или найме жилой недвижимости — для защиты своих интересов им необходимо оформить договор найма. Это позволит минимизировать финансовые риски сторон, а также позволит существенно сэкономить время и нервы при возникновении спорных ситуаций.

Что это значит?

В законодательстве РФ не выделено такое понятие, как коммерческий найм. Вся процедура, описывающая использование жилой недвижимости на платной основе, регулируется ГК РФ. В главе 35 этого документа описано само понятие аренды, процедура оформления соглашения, а также оговорены права и обязанности участников сделки.

Сам договор коммерческого найма жилья также является основой правовой базы, так как в главе 35 ГК РФ нередко делаются ссылки на его условия.

Понятие и особенности

Согласно положениям статьи 671 ГК РФ, договор найма жилой недвижимости предполагает, что один из участников сделки, т. е. владелец недвижимости (наймодатель), берет на себя обязательства предоставить другой стороне (нанимателю) принадлежащий ему объект недвижимости на возмездной основе во временное владение и пользование.

Соглашение заключается между участниками сделки после того, как между ними будет достигнута договорённость по всем существенным условиям договора.

В отличие от социального найма, потенциальному нанимателю не потребуется проходить ряд бюрократических процедур, таких как постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении условий проживания, длительного ожидания, получение ордера на вселение в предоставленное жилье и др.

Соглашение о коммерческом найме может быть заключено во всех сферах, в том числе на государственном и муниципальном уровне.

Наиболее популярен найм жилья на платной основе в частном жилищном фонде. В этих случаях участниками сделки являются владелец жилого помещения и наниматель, в роли которого выступает физическое лицо.

Объект пользования

В качестве объекта договора найма может выступать:

  • Обособленное помещение, которое принадлежит жилому фонду. Это могут быть как дом или квартира, так и их часть. Размеры помещения роли не играют.
  • В многоквартирных домах объектами соглашения могут стать не только жилые и вспомогательные помещения, но и общедомовое имущество, которое находится за пределами или внутри жилья и обслуживающее более одной квартиры. В эту категорию могут быть включены опорные конструкции здания, электрические, водопроводные и отопительные сети, а также другое оборудование (согласно положениям пункта 2 статьи 673 и статьи 290 ГК РФ).

На эту недвижимость не распространяются установленные нормативы по площади помещений, их размер может быть определен только соглашением сторон.

Единственное требование, установленное законом – соответствие сдаваемого внаем жилья санитарным и техническим требованиям.

Договор найма может быть составлен только в письменной форме. Должны содержаться разделы:

  1. Персональные данные участников сделки. Если вместе с нанимателем будут проживать члены его семьи — сведения о них необходимо также указать в тексте соглашения.
  2. Подробная информация о сдаваемом объекте недвижимости, в том числе его технические характеристики и точный адрес.
  3. Сумма платежа, которую наниматель будет ежемесячно передавать владельцу квартиры, а также порядок расчетов между ними.
  4. Срок действия договора.

Внимание! Если этих данных в тексте соглашения не будет, то договор будет признан недействительным.

Существенные условия

  • Описание предмета сделки;
  • Описание жилья, которое передаётся во временное пользование.

Обязанности

Наймодателя

  • Предоставить нанимателю жилье, которое будет пригодно для проживания;
  • Бережно эксплуатировать здание, в котором находится сданная квартира;
  • В полном объеме предоставлять нанимателю услуги ЖКХ и обеспечивать ремонт общедомового имущества.

Нанимателя

  • Не использовать предоставленное ему жилье ни для каких-либо целей кроме проживания;
  • Обеспечивать сохранность переданного ему имущества, в том числе и производить текущий ремонт недвижимости;
  • Своевременно и в полной мере вносить плату за пользование жильем и услуги ЖКХ.

Наниматель не может проводить переустройство и реконструкцию помещений без предварительного одобрения собственника жилья.

Кто подписывает

Согласно законодательным нормам РФ участниками сделки могут стать:

  1. Физические лица.
  2. Юридические лица (компании, ИП и др.).
  3. Органы местного самоуправления.
  4. Органы государственной власти, наделённые соответствующими полномочиями.

Стороны

Наймодателем является тот, кто обладает правом собственности на жилье, а нанимателем – гражданин, который получает во временное пользование объект недвижимости.

Количество экземпляров

Соглашение о коммерческом найме должно составляться в количестве не менее 2 экземпляров. Подписанный экземпляр договора должен остаться на руках у каждого, кто выступил участником сделки.

Нужна ли регистрация?

ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года и прочие нормативные акты не содержат данных об обязательной регистрации сделок, касающихся коммерческого найма.

Соглашения о коммерческом найме жилого помещения являются отдельной категорией правовых документов, поэтому нормы, применимые к договорам аренды не имеют отношения к договорам найма.

Соглашение не подлежит регистрации вне зависимости от того срока, на который оно было заключено.

>Нужен ли нотариус?

Положения статьи 674 ГК РФ гласят, что договор должен быть заключен в простой письменной форме, при этом, его дальнейшее заверение нотариусом не требуется.

На какой срок заключается?

Согласно законодательству РФ – максимальный срок, на который стороны могут совершать сделку, устанавливается на уровне 5 лет.

Наниматель имеет право на пролонгацию договора. Обсудить продление участники сделки должны за 3 месяца до окончания срока действия соглашения.

Если эта особенность не будет учтена – договор будет считаться продленным автоматически на оговоренных ранее условиях и на аналогичный срок.

Важно! Если в соглашении не оговорены сроки – документ автоматически будет считаться заключённым на максимально возможное время.

Если наймодатель отказал нанимателю в дальнейшем сотрудничестве и в течении следующих 12 месяцев заключил новую сделку – прежний наниматель получит право требовать компенсацию за понесенный моральный и материальный ущерб.

Типы соглашений

  1. Долгосрочный. Может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет. По окончании его действия наниматель приобретает право преимущественного использования жилья.
  2. Краткосрочный. Срок менее 12 месяцев. Данный тип соглашения сужает возможности нанимателя – он теряет преимущественное право на заключение договора и т. д.

Основания для расторжения

Список возможных причин, установленных законом РФ, не является исчерпывающим. Каждый из участников сделки может принять решение о разрыве соглашения, если он считает, что другой участник недобросовестно исполняет взятые на себя обязательства.

Справка: Если наниматель проживает в квартире не один, то для начала процедуры аннулирования сделки нужно заручиться согласием других проживающих граждан.

А после направить собственнику жилья письменное уведомление и указать:

  • персональные данные собственника жилья;
  • сведения о нанимателе;
  • адрес и технические характеристики помещения;
  • дату выселения;
  • основания для расторжения договора;
  • дату подписания уведомления и подпись инициатора процесса.

Наймодатель может добиться разрыва соглашения через суд если:

  1. Наниматель допустил просрочку при оплате коммунальных платежей.
  2. Наниматель, или проживающие вместе с ним испортили жилье, или прочее имущество.

Изменение условий

Могут быть внесены по требованию:

  • одного из проживающих вместе с нанимателем лиц;
  • граждан, которые объединились, но при этом имеют на руках отдельные договоры найма;
  • совершеннолетних детей нанимателя с одобрения других членов семьи.

Если после окончания срока действия соглашения наймодатель пожелает внести изменения в условия договора, то ему потребуется оповестить нанимателя не позднее, чем за 90 дней до истечения срока (согласно пункту 1 статьи 687 ГК РФ). Иначе договор автоматически пролонгируется на такой же срок на тех же условиях.

Нюансы отказа в продлении

Если владелец отказывает нанимателю в продлении договора, но при этом в течении следующих 12 месяцев заключает новое соглашение с другим лицом – прежний наниматель имеет право обратиться с исковым заявлением в суд и потребовать возмещения материальных убытков или продления договора на прежних условиях.

Важно! Положения статьи 684 ГК РФ гласят, что за действующим нанимателем закреплено преимущественное право на заключение соглашения на новый срок.

Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения – это документ, заключаемый между собственником сдаваемой недвижимости и нанимателем, целью которого является фиксирование договорённостей, достигнутых между участниками сделки. Договор является гарантом исполнения сторонами своих обязательств и значительно снижает риски финансовых потерь.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Наём жилого помещения

Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия), возможно, нарушая при этом правило о взвешенности изложения. Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов.

Наём жило́го помеще́ния — один из видов арендных отношений. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются в России гл. 35 Гражданского кодекса РФ, в Республике Беларусь гл. 8 ЖК РБ, на Украине — гл. 59 ГКУ.

Особенности договорных отношений при найме

  1. В связи с тем, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, такой договор может быть заключен между собственником (или его представителем) и физическим лицом.
  2. Юридическим лицам жилое помещение также может быть предоставлено во владение и (или) пользование. В этом случае помещение предоставляется на основе договора аренды или иного договора. Стороны в таком договоре будут именоваться арендодателем и арендатором. Отметим, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
  3. Закон разрешает нанимателю жилого помещения (независимо от формы собственности) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование другому лицу. Подобная процедура называется поднаймом, если помещение передается гражданину, то есть физическому лицу. При этом отношения будут оформляться договором поднайма с поднанимателем. Отметим, что поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
  4. В случае, когда наниматель (арендатор) жилого помещения с согласия наймодателя, передает на срок часть или все нанятое (арендаванное) им помещение в пользование другому юридическому лицу, имеет место субаренда жилого помещения и, соответственно оформляется договор субаренды.

Муниципалитет наделен правом предоставления гражданам жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования на основании пункта 14 статьи 16.1 Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в соответствии с главой 8.2 Жилищного кодекса РФ.

Виды договора найма

В российском законодательстве выделяется три вида договора найма жилого помещения:

  1. Договор социального найма — по данному виду договора передается в наём жилое помещение в государственном или муниципальном фонде социального пользования (статья 60 Жилищного Кодекса РФ, статья 672 Гражданского кодекса РФ).
  2. Договор специализированного найма — по данному виду договора передается в наём специализированное жилое помещение (к таковым можно отнести служебные жилые помещения, общежития и другие; статья 100 Жилищного Кодекса РФ). Действует Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42, устанавливающее перечень жилых помещений, относящихся к договору специализированного найма, а именно:
    • типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
    • типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
    • типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;
    • типовой договор найма служебного жилого помещения;
    • типовой договор найма жилого помещения в общежитии.
  3. Договор коммерческого найма — по данному виду договора наймодатель выступает в качестве предпринимателя, то есть преследует цель извлечения прибыли.
  4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (договор некоммерческого найма).

Сущность и содержание договора найма

Данный договор является консенсуальным, двустороннеобязывающим, как правило, возмездным (исключение могут составлять договоры социального найма), как правило, срочным.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Типовой договор найма жилья предполагает достижения согласия по всем существенным условиям договора (объект, срок, цена). Остальные условия не относятся к существенным и включаются в договор по заявлению одной из сторон.

Объектом договора может являться изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность помещения к проживанию определяется жилищным законодательством, Жилищным Кодексом РФ в частности (статья 15 Жилищного Кодекса РФ).

Предмет договора

Цель соглашения о найме — обеспечение передачи жилого помещения по указанному адресу во временное пользование. В данном разделе даются характеристики объекта найма и состояние санитарно-технического оборудования.

Разделы договора

  • предмет договора;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок расчетов;
  • срок и условия действия договора;
  • порядок расторжения договора;
  • дополнительные условия, адреса;
  • паспортные данные, подписи сторон.

К договору найма прилагаются:

  • платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы;
  • акт приема-передачи объекта договора;
  • опись имущества;
  • дополнительное соглашение (если понадобится).

Важный пункт — ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя. В интересах нанимателя проверить наличие свидетельства о праве собственности, которое подтверждают договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание.

Именно собственник имеет право сдавать жилплощадь. Если он не может присутствовать при заключении сделки лично, то от его имени действует человек, имеющий на это специальное разрешение — доверенность, оформленную у нотариуса. Если сдаваемое внаем помещение состоит в долевой собственности, необходимо, чтобы все они поставили подписи под договором найма. Когда их присутствие нельзя обеспечить, при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения внаем.

Наниматель должен понимать, что если жилище ему сдает не уполномоченное на это лицо, то договор найма не может быть исполнен и занятие помещения незаконно.

Помимо подтверждения права собственности, наймодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен, обременен другими договорами найма, в споре или под арестом не состоит, а также не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.

Если совместно с нанимателем в жилом помещении будут проживать третьи лица, то сведения о них необходимо также вписать в договор.

Права и обязанности сторон

Согласно этому разделу наниматель обязуется своевременно вносить плату за пользование помещением (необходимо указать пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нём имущества. Если произошло повреждение помещения по вине нанимателя, то он должен устранить его за свой счет. Кроме того, временный жилец не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение наймодателя. Запрещается сдача объекта в поднаем без предварительного письменного согласия собственника жилплощади. По истечении срока договора наниматель обязуется освободить объект и вернуть имущество наймодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.

Осмотр объекта

Осмотр объекта может происходить в присутствии агента, арендодателя и арендатора.

Прежде чем снять квартиру, её необходимо тщательно осмотреть, а затем совместно с представителем агентства необходимо тщательно проверить документы собственника квартиры, подтверждающие право собственности в отношении объекта.

Подписание договора найма

При найме квартиры заключается двусторонний договор найма между наймодателем (арендодателем) и нанимателем (арендатором). Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах, один из которых остается у нанимателя, второй — у наймодателя.

Спрос на арендуемое жилье в России

Согласно опросам, в настоящее время 9% опрошенных являются арендаторами жилья. По прогнозам специалистов, в ближайшие 1-3 года спрос на арендное жилье будет сохраняться также на уровне 8-10%. Из тех, кто арендует жилье в настоящее время, большинство — молодежь в возрасте 18-24 года (22%), меньше всего среди арендаторов населения в возрасте 45-54 лет (2%) и пенсионеров (3%). При этом приоритет россиянами отдается частному рынку аренды. Так, каждый десятый (9%) предпочитает арендовать жилье у частного лица, а 3%, наоборот, у юридического. Для большинства россиян вопрос аренды жилья неактуален: 75% ни при каких условиях не готовы жить в съемном жилье.

> См. также

  • Гражданский кодекс Российской Федерации
  • Жилищный кодекс Российской Федерации
  • Съёмщики кроватей

Примечания

  1. статья 677 ГК РФ
  2. статья 671 ГК РФ
  3. Статья 16.1. Права органов местного самоуправления муниципального округа, городского округа, городского округа с внутригородским делением, внутригородского района на решение вопросов, не отнесенных к вопросам местного значения муниципального округа, городского округа, городского округа с внутригородским делением, внутригородского района
  4. Глава 8.2 Жилищного кодекса/Предоставление жилых помещений по договорам найма жилого фонда социального использования
  5. Гражданское право: В 4т. Том 3: Обязательственное право: учеб. для студентов ввузов, обучающихся по направлению 521400 «Юриспруденция» и по специальности 021100 «Юриспруденция» / ; отв. ред. — Е. А. Суханов.- 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Волтерс Клувер, 2005.
  6. ст.674 Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изм. и доп.) — Часть 2 // Собрание законодательства Российской Федерации, 29.01.1996, N 5, ст. 410, Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.
  7. ст.673 Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изм. и доп.) — Часть 2 // Собрание законодательства Российской Федерации, 29.01.1996, N 5, ст. 410, Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.
  8. Социология. Статистика. Публикации. Спрос на недвижимость: Отраслевой обзор. Вып. 2(6) / Авторы: С.А. Подчалина, О.А. Шарова; Аналитический центр НАФИ. — М.: Издательство НАФИ, 2017. — 44 с.

по передаче имущества
в собственность
по передаче имущества
в пользование
по выполнению работ
об оказании услуг фактические юридические финансовые
связанные с правом на ИС
о совместной деятельности
иные

В российском законодательстве выделяется три вида договора найма жилого помещения:

  1. Договор социального найма — по данному виду договора передается в наём жилое помещение в государственном или муниципальном фонде социального пользования (статья 60 Жилищного Кодекса РФ, статья 672 Гражданского кодекса РФ).
  2. Договор специализированного найма — по данному виду договора передается в наём специализированное жилое помещение (к таковым можно отнести служебные жилые помещения, общежития и другие) (статья 100 Жилищного Кодекса РФ).
  3. Договор коммерческого найма — по данному виду договора наймодатель выступает в качестве предпринимателя, то есть преследует цель извлечения прибыли.

Осмотр объекта может происходит в присутствии агента, арендодателя и арендатора. Важно убедиться в том, что агент действительно является сотрудником профессиональной риэлторской компании. Сотрудник агентства, проводящего сделку, должен иметь при себе и предъявить клиенту:

  1. паспорт;
  2. доверенность на право заключения договора о найме квартиры и получение комиссионных от имени агентства, или в ряде фирм используются удостоверения агента с голограммой или штрих-кодом.

Прежде чем снять квартиру, её необходимо тщательно осмотреть, а затем совместно с представителем агентства необходимо тщательно проверить документы собственника квартиры, подтверждающие право собственности в отношении объекта.

При найме квартиры заключается двусторонний договор найма между наймодателем (арендодателем) и нанимателем (арендатором). Присутствие риэлтора при этом должно быть подтверждено специальным протоколом. В договор найма необходимо включить пункт, в котором наймодатель подтверждает, что согласовал вопрос о сдаче помещения со всеми заинтересованными лицами. Для сверки данных можно попросить предъявить справку формы 9.

Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах, один из которых остается у нанимателя, второй — у наймодателя.

После подписания договора производится оплата за проживание на оговоренный срок, а также услуг агентства (если таковые имелись) по договору (соглашению). Агент при этом должен выдать экземпляр договора, расписку о получении денег и приходный ордер от компании.

> См. также

  • Гражданский кодекс Российской Федерации
  • Жилищный кодекс Российской Федерации
  1. статья 677 ГК РФ
  2. статья 671 ГК РФ
  3. статья 685 ГК РФ
  4. статья 76 ЖК РФ
  5. Гражданское право: В 4т. Том 3: Обязательственное право: учеб. для студентов ввузов, обучающихся по направлению 521400 «Юриспруденция» и по специальности 021100 «Юриспруденция» / ; отв. ред. — Е. А. Суханов.- 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Волтерс Клувер, 2005.
  6. ст.674 Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изм. и доп.) — Часть 2 // Собрание законодательства Российской Федерации, 29.01.1996, N 5, ст. 410, Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.
  7. ст.673 Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изм. и доп.) — Часть 2 // Собрание законодательства Российской Федерации, 29.01.1996, N 5, ст. 410, Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.

Коммерческий и социальный найм жилья: описание и отличия

Социальный найм, а также коммерческий найм – это два понятия, имеющие прямое отношение к аренду жилой недвижимости. Многие потенциальные арендаторы стараются понять, в чем же заключаются основные отличия между двумя видами договорных отношений и на каком варианте целесообразно остановить выбор.

Юристы стараются соблюдать действующие нормы законодательства и отмечают важность не только составления договоров о найме жилья, но и возможности для того, чтобы понять, в чем же заключаются основные отличия. Легальное решение вопросов относительно аренды жилья представляет настоящий интерес для каждой из двух сторон.

Вид договоров определяется правами арендодателя на жилую площадь, ведь объект, который предоставляется для съема, может быть приватизированным, наследованным по судебному решению, подаренным, приобретенным, служебным или полученным при обмене.

Социальный найм жилья: что это?

Социальный договор оформляется на основе главы 8 статьи 60 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Наймодатель (владелец жилья) должен передать нанимателю (арендатору) объект для временного проживания с обязательным соблюдением определенных условий. Наймодатель может быть владельцем муниципальной или государственной квартиры, причем именно от имени фонда предполагается составление договора для дальнейших отношений, регулируемых особенностями законодательства Российской Федерации.

Жилищное законодательство определяет не только право предоставления квартиры в аренду, но и условия, которые обязательно должны соблюдаться. В большинстве случаев такие отношения предполагают отсутствие строгих сроков документального решения вопросов.

Коммерческий найм жилья: что это?

Коммерческий найм предполагает обязательное наличие оплаты за проживания, о которой предварительно договариваются владелец жилья и арендатор предлагаемого объекта. Такие отношения являются возмездными, но при этом они скрывают в себе взаимную выгоду, отмечаемую каждой из двух сторон.

Чаще всего нанимателем может быть только физическое лицо. При этом юридическое лицо может принять участие в оформлении коммерческого договора только, если выбранное помещение будет использоваться по прямому назначению, предполагающему проживание людей.

Объектом коммерческого найма может быть квартира, отдельный дом, одна комната. Таким образом, предполагается использование любого изолированного помещения, подходящего для временного, но при этом комфортного проживания.

Если же рассматривается квартира в определенном многоквартирном доме, в договор нужно включить не только жилое помещение, но и несущие конструкции здания, площади общей эксплуатации.

Коммерческий и социальный найм: в чем заключаются отличия?

  1. Коммерческий найм может использоваться для любых объектов жилого фонда. Социальный найм предполагает возможность использования объектов, включенных только в муниципальный или государственный фонд.
  2. Социальный найм предполагает бессрочное составление договоров. При этом коммерческий найм заключается на срок не более пяти лет, после чего – требуется перезаключение договора при соответствующих пожеланиях.
  3. Коммерческий найм всегда предполагает добровольное взаимодействие двух сторон. При социальном найме отношения могут быть основаны на административном акте, который оформляется государственными либо местными органами власти.
  4. На основе социального найма можно использовать льготы на квартплату, причем льготные условия действуют для каждого проживающего человека на основе Жилищного Кодекса РФ. Коммерческий найм не предполагает нормирования жилой площади и ограничения сумм квартплат, причем стороны должны оговорить в подписываемом документе все важные нюансы своего взаимодействия.
  5. Договор социального найма может быть подписан только близкими родственниками. Коммерческие договора позволяют взаимодействовать даже посторонним людям, которые не обладают каким-либо родством друг с другом.
  6. Социальный договор предполагает предоставление другого жилья, подходящего для проживания, при выселении. Коммерческие отношения не предусматривают помощи в поиске других объектов для проживания.

Найм жилья: как обезопасить себя?

  1. В обязательном порядке все документы на жилье должны быть проверены. При этом оплату нужно предоставлять только под расписку, ведь условные договоренности не могут играть важную роль.
  2. Договор должен быть заключен с учетом многочисленных аспектов: следует указать паспортные данные каждой из двух сторон, точный адрес жилого объекта, упомянуть документы на владение имуществом, уточнить условия отношений и размер квартплаты на рассматриваемый период, все суммы предварительных оплат и залогов, нюансы ремонта. Только подобный документ приобретает юридическую силу.
  3. При передаче жилья в аренду нужно оформить передаточный акт с подробным описанием особенностей квартиры или дома, состояния мебели, ковров, бытовой техники. Передаточный акт позволит предотвратить неприятные и рискованные ситуации, избежать нежелательных конфликтов.
  4. Жилье в каждом случае можно использовать только по определенному назначению, которое заранее определено договором. Все условия проживания, описанные в Жилищном Кодексе РФ, должны быть соблюдены. И, вне всяких сомнений, условия договорных отношений должны быть реализованы на практике.

Вышеперечисленные советы по безопасности должны быть приняты во внимание при любом раскладе.

Договор социального и коммерческого найма жилых помещений; их отличия.

1.Социальный найм. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Жилищный кодекс регулирует основания и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма только из муниципального жилищного фонда. Через социальный наем реализуется конституционное положение о праве малоимущих граждан быть обеспеченными жильем бесплатно или за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).

Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления

Жилищный кодекс устанавливает четыре основания, по которым малоимущие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях по договору социального найма. Первое из них связано с отсутствием у малоимущих жилого помещения, занимаемого по договору социального найма либо находящегося в собственности. Второе основание связано с обеспеченностью общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Третье основание нуждаемости в жилье по договору социального найма — это проживание в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям. Речь идет о санитарно-эпидемиологических, технических, противопожарных и других требованиях. Четвертое — проживание в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание с ними в одной квартире

Учет граждан, нуждающихся в социальном жилье, осуществляется по месту жительства органом местного самоуправления на основании личных заявлений граждан либо их законных представителей.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете, только в порядке общей очереди. Вне очереди жилье по договору социального найма предоставляется только трем категориям малоимущих нуждающихся граждан.

Во-первых, это лица, которые занимают жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежащие ремонту или реконструкции.

Во-вторых, это дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

В-третьих, это граждане, страдающие тяжелой формой хронического заболевания.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются по решению органа местного самоуправления

Предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, а его общая площадь, т.е. площадь жилых и вспомогательных помещений (за исключением лоджий, балконов и т.п.), должна быть не менее нормы предоставления. Норма предоставления площади жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления и зависит от уровня обеспеченности жилыми помещениями в домах фонда социального использования.

2. Коммерческий найм. Стороны и предмет договора найма жилого помещения. Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.

Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями — только граждане.

Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей. Он может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года.

Объект (предмет) договора коммерческого найма — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (т.е. комната). Благоустроенность — не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения ранее заключенного договора. В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.

Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.

На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.

Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п. 4 ст. 684 ГК, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем.

3. Форма договора коммерческого найма жилого помещения

  • •Федеральная нотариальная палата России
  • •Центр нотариальных исследований
  • •Настольная книга
  • •Нотариуса
  • •Глава 13. Удостоверение завещаний
  • •§ 1. Понятие и юридические признаки завещания
  • •1. Личный характер завещания
  • •2. Свобода завещания
  • •3. Завещание как односторонняя сделка
  • •4. Установленная законом форма завещания
  • •5. Тайна завещания
  • •6. Толкование завещания
  • •§ 2. Место удостоверения завещания
  • •§ 3. Круг наследников по завещанию
  • •§ 4. Содержание завещания
  • •1. Объект завещания
  • •2. Лишение завещателем наследников права наследования
  • •3. Завещательный отказ
  • •4. Завещательное возложение
  • •§ 5. Право на обязательную долю в наследстве
  • •§ 6. Порядок (механизм) совершения завещания
  • •1. Нотариально удостоверенное завещание
  • •2. Завещание, приравненное к нотариально удостоверенному завещанию
  • •3. Завещательное распоряжение правами на денежные средства в банке
  • •4. Закрытое завещание
  • •5. Составление завещания в простой письменной форме
  • •§ 7. Исполнение завещания. Исполнитель завещания
  • •§ 8. Отмена и изменение завещания
  • •Примерные образцы завещаний
  • •Завещание общей формы (на все имущество)
  • •В пользу одного лица с написанием текста завещания
  • •Нотариусом со слов завещателя
  • •Завещание общей формы (на все имущество) в пользу одного лица с написанием текста завещания самим завещателем
  • •Завещание общей формы (на все имущество) в пользу одного лица с оглашением текста завещания для завещателя нотариусом
  • •Завещание общей формы (на все имущество) одного лица,
  • •Когда завещатель в силу физических недостатков,
  • •Тяжелой болезни или неграмотности
  • •Не может собственноручно подписать его
  • •Завещание, оформленное в присутствии свидетеля
  • •Завещание общей формы (на все имущество) в пользу нескольких лиц
  • •Завещание в отношении части имущества
  • •Завещание с распределением имущества между наследниками по видам имущества
  • •Завещание с возложением
  • •Завещание с завещательным отказом
  • •Завещание с завещательным отказом
  • •Завещание с назначением наследника и лишением права на наследство всех наследников по закону
  • •Завещание с лишением наследства всех наследников по закону без назначения наследника
  • •Завещание с назначением исполнителя завещания
  • •Завещание с завещательным отказом и назначением исполнителя завещания
  • •Завещание с подназначением наследников
  • •Распоряжение об отмене завещания
  • •Свидетельство о принятии закрытого завещания
  • •Надпись на конверте с закрытым завещанием
  • •Свидетельство об удостоверении полномочий исполнителя завещания
  • •Глава 14. Удостоверение доверенностей
  • •§ 1. Доверенность как гражданско-правовая сделка
  • •1. Понятие доверенности
  • •2. Форма доверенности
  • •3. Виды и содержание доверенностей
  • •4. Представляемый и представитель
  • •5. Срок действия доверенности
  • •6. Передоверие
  • •7. Основные реквизиты доверенности. Количество экземпляров доверенности
  • •8. Прекращение доверенности
  • •Примерные образцы некоторых видов доверенностей Общая (генеральная) доверенность на управление и распоряжение имуществом
  • •Доверенность на продажу квартиры на условиях по усмотрению поверенного
  • •Доверенность на продажу квартиры на условиях доверителя
  • •Доверенность на продажу квартиры от имени малолетнего до 14 лет
  • •Доверенность на продажу квартиры от имени несовершеннолетнего от 14 до 18 лет
  • •Доверенность на продажу квартиры от имени юридического лица
  • •Доверенность на дарение квартиры
  • •Доверенность на покупку квартиры
  • •Доверенность на управление автомобилем без права продажи и передоверия
  • •Доверенность на управление автомобилем с правом продажи и передоверия
  • •Доверенность на управление и распоряжение автомобилем в порядке передоверия
  • •Доверенность на покупку и перегон автомобиля
  • •Доверенность на ведение судебных дел
  • •Доверенность на ведение конкретного судебного дела
  • •Доверенность на получение пенсии
  • •Доверенность на получение заработной платы
  • •Доверенность на получение денег
  • •Доверенность на получение алиментов
  • •Доверенность на распоряжение вкладом
  • •Доверенность на ведение наследственного дела
  • •Доверенность на получение ордера
  • •Доверенность на получение документа
  • •Доверенность на представительство в акционерном обществе
  • •Глава 15. Удостоверение договора поручительства
  • •§ 1. Договор поручительства
  • •1. Понятие и форма договора поручительства
  • •2. Стороны договора поручительства
  • •3. Основные условия договора поручительства
  • •4. Прекращение поручительства
  • •Примерный образец договора поручительства
  • •Глава 16. Удостоверение договоров
  • •2. Основания учреждения доверительного управления. Стороны договора
  • •3. Объект доверительного управления
  • •4. Основные условия договора доверительного управления имуществом
  • •5. Прекращение договора доверительного управления
  • •6. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора доверительного управления имуществом
  • •Примерный образец договора доверительного управления имуществом
  • •Глава 17. Удостоверение договоров хранения
  • •§ 1. Договор хранения
  • •1. Понятие и форма договора хранения
  • •2. Предмет договора хранения
  • •3. Срок договора хранения
  • •4. Основные обязанности участников договора
  • •5. Вознаграждение за хранение и возмещение расходов на хранение
  • •6. Ответственность сторон договора хранения
  • •Примерные образцы договоров хранения вещей
  • •Глава 18. Удостоверение договоров аренды
  • •§ 1. Договор аренды
  • •1. Понятие и форма договора аренды
  • •2. Объект договора аренды
  • •3. Срок договора аренды
  • •4. Стороны договора аренды
  • •5. Арендная плата
  • •6. Иные условия договора аренды
  • •7. Передача имущества в аренду и возврат арендованного имущества
  • •8. Расторжение договора аренды
  • •9. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора аренды
  • •Примерные образцы договоров аренды
  • •Глава 19. Удостоверение договоров найма жилого помещения
  • •§ 1. Понятие и виды договора найма жилого помещения
  • •§ 2. Договор коммерческого найма жилого помещения
  • •1. Объект договора коммерческого найма жилого помещения
  • •2. Стороны договора коммерческого найма жилого помещения
  • •3. Форма договора коммерческого найма жилого помещения
  • •4. Основные условия договора коммерческого найма жилого помещения
  • •5. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора коммерческого найма жилого помещения
  • •Примерный образец договора коммерческого найма жилого помещения
  • •Глава 20. Удостоверение договоров займа
  • •§ 1. Договор займа
  • •1. Понятие и форма договора займа
  • •2. Стороны договора займа
  • •3. Предмет договора займа
  • •4. Условия договора и порядок возврата суммы займа
  • •5. Последствия нарушения заемщиком договора займа
  • •6. Обеспечение исполнения договора займа
  • •Примерные образцы договоров займа денег и расписок
  • •Глава 21. Семейное право в нотариальной практике
  • •§ 1. Брачный договор
  • •1. Понятие и форма брачного договора
  • •2. Субъектный состав брачного договора
  • •3. Срок действия брачного договора
  • •4. Содержание брачного договора
  • •5. Изменение и расторжение брачного договора. Признание брачного договора недействительным
  • •Примерные образцы брачных договоров Примерный образец брачного договора между лицами, вступающими в брак
  • •Примерный образец брачного договора между лицами, состоящими в браке
  • •§ 2. Соглашение об уплате алиментов
  • •1. Форма соглашения об уплате алиментов. Субъектный состав соглашения
  • •2. Размер алиментов, уплачиваемых по соглашению сторон
  • •3. Способы и порядок уплаты алиментов по соглашению об уплате алиментов
  • •4. Индексация размера уплачиваемых алиментов
  • •5. Ответственность за несвоевременную уплату алиментов
  • •6. Исполнение соглашения об уплате алиментов
  • •7. Изменение и прекращение соглашения об уплате алиментов
  • •Примерный образец соглашения об уплате алиментов
  • •Глава 22. Наследственное право в нотариальной практике
  • •§ 1. Общие положения о наследовании
  • •1. Понятие и основания наследования
  • •2. Время открытия наследства
  • •3. Место открытия наследства
  • •4. Субъекты наследования
  • •§ 2. Наследование по завещанию
  • •1. Общие правила наследования по завещанию
  • •2. Право на обязательную долю в наследстве
  • •3. Порядок исчисления обязательной доли в наследстве
  • •§ 3. Наследование по закону
  • •1. Основные положения наследования по закону
  • •2. Наследники первой очереди
  • •3. Наследники второй очереди
  • •4. Наследники третьей очереди
  • •5. Наследники четвертой очереди
  • •6. Наследники пятой, шестой и седьмой очередей
  • •7. Установление факта родственных отношений наследодателя и наследников
  • •8. Призвание к наследованию нетрудоспособных иждивенцев. Наследники восьмой очереди
  • •9. Выморочное имущество
  • •§ 4. Приобретение наследства
  • •1. Принятие наследства
  • •2. Срок для принятия наследства
  • •3. Принятие наследства по истечении установленного срока
  • •4. Переход права на принятие наследства (наследственная трансмиссия)
  • •5. Отказ от наследства
  • •6. Приращение наследственных долей
  • •Примерные образцы заявлений о принятии наследства
  • •И выдаче свидетельства о праве на наследство
  • •Заявление наследника первой очереди
  • •О принятии наследства
  • •Заявление наследника первой очереди о принятии наследства и принятии мер к охране наследственного имущества
  • •Заявление наследника первой очереди о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на наследство по закону
  • •Заявление наследника о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию
  • •Заявление наследника о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на наследство
  • •Заявление о принятии наследства наследником от 14 до 18 лет и выдаче свидетельства о праве на наследство
  • •Заявление о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на наследство от законного представителя наследника до 14 лет
  • •Заявление наследника о принятии наследства
  • •И выдаче свидетельства о праве на наследство,
  • •Принятое наследником,
  • •Не оформившим своих наследственных прав
  • •Заявление о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на наследство в порядке наследственной трансмиссии
  • •Заявление о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на наследство племяннику по праву представления
  • •Примерные образцы заявлений об отказе от наследства Заявление об отказе от наследства (безоговорочный отказ)
  • •Заявление об отказе от наследства в пользу другого наследника
  • •Заявление о непринятии наследства
  • •Образцы иных заявлений, связанных с оформлением наследственных прав Заявление о непринятии наследства
  • •Заявление о включении в круг наследников по закону наследника, не имеющего возможности подтвердить родственные отношения с наследодателем
  • •Заявление о включении в свидетельство о праве на наследство наследника, пропустившего срок для принятия наследства
  • •Заявление о включении в свидетельство
  • •§ 5. Выдача свидетельств о праве на наследство и раздел наследственного имущества
  • •1. Свидетельство о праве на наследство
  • •2. Соглашение о разделе наследственного имущества
  • •Примерные образцы свидетельств о праве на наследство Свидетельство о праве на наследство по закону, выдаваемое одному наследнику
  • •Свидетельство о праве на наследство по закону, выдаваемое одному наследнику
  • •Свидетельство о праве на наследство по закону, выдаваемое нескольким наследникам
  • •Свидетельство о праве на наследство по закону, выдаваемое в случаях, когда доли некоторых наследников оставлены открытыми
  • •Свидетельство о праве на наследство по закону, выдаваемое в случаях, когда доли некоторых наследников были оставлены открытыми
  • •Свидетельство о праве на наследство по праву представления
  • •Свидетельство о праве на наследство по праву представления
  • •Свидетельство о праве на наследство по праву представления
  • •Свидетельство о праве на наследство по закону на имущество умершего наследника, который не успел принять наследство (ст. 1156 гк)
  • •Свидетельство о праве на наследство по закону на имущество умершего наследника, принявшего наследство, но не оформившего своих наследственных прав
  • •Свидетельство о праве на наследство при условии отказа наследника от наследства в пользу другого наследника
  • •Свидетельство о праве на наследство при условии отказа наследника от наследства в пользу другого наследника
  • •Свидетельство о праве на наследство на обязательную долю (ст. 1149 гк)
  • •Свидетельство о праве на наследство по завещанию
  • •Свидетельство о праве на наследство по завещанию
  • •Свидетельство о праве на наследство по закону для действия за границей
  • •Свидетельство о праве на наследство по завещанию для действия за границей
  • •Постановление об аннулировании ранее выданного свидетельства о праве на наследство
  • •Свидетельство о праве на наследство по закону, выдаваемое нескольким наследникам взамен аннулированного свидетельства
  • •Соглашение о разделе наследственного имущества
  • •§ 6. Охрана наследственного имущества и управление им
  • •1. Охрана наследства
  • •2. Меры по охране наследства
  • •3. Доверительное управление наследственным имуществом
  • •4. Возмещение расходов, вызванных смертью наследодателя, а также расходов на охрану наследственного имущества и управление им
  • •5. Ответственность наследников по долгам наследодателя
  • •Примерные образцы документов, оформляемых нотариусами
  • •При охране наследственного имущества и управлении им
  • •Акт описи наследственного имущества
  • •В порядке принятия мер к его охране
  • •Акт о невозможности принять меры к охране наследственного имущества ввиду его отсутствия
  • •Акт о невозможности принять меры к охране наследственного имущества по причине его полной изношенности
  • •Акт о невозможности принять меры к охране наследственного имущества по причине недопуска нотариуса к производству описи
  • •Примерный образец договора хранения наследственного имущества
  • •Примерный образец договора доверительного управления имуществом
  • •Примерные образцы постановлений
  • •О возмещении расходов и об оплате вознаграждения
  • •Постановление о возмещении расходов
  • •На похороны наследодателя
  • •Постановление о возмещении расходов на публикацию сообщения о вызове наследников
  • •Постановление об оплате вознаграждения за хранение наследственного имущества
  • •§ 7. Наследование отдельных видов имущества
  • •1. Наследование жилых помещений
  • •2. Наследование предприятия как имущественного комплекса
  • •3. Наследование земельных участков
  • •4. Наследование имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства
  • •5. Наследование вещей, ограниченно оборотоспособных
  • •6. Наследование имущества, предоставленного наследодателю государством или муниципальным образованием на льготных условиях
  • •7. Наследование долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и общества с дополнительной ответственностью
  • •8. Наследование долей в складочном капитале полного товарищества
  • •9. Наследование долей в складочном капитале товарищества на вере
  • •10. Наследование паев в производственном кооперативе
  • •11. Наследование паев в потребительском кооперативе
  • •12. Наследование прав участников акционерных обществ
  • •13. Наследование прав на денежные средства в банках
  • •14. Наследование страховых сумм
  • •15. Наследование денежных переводов
  • •16. Наследование денежных сумм, присужденных судом наследодателю
  • •17. Наследование невыплаченных сумм, предоставленных гражданину в качестве средств к существованию
  • •18. Наследование личных неимущественных прав
  • •19. Наследование государственных наград, почетных и памятных знаков
  • •Глава 23. Выдача свидетельств о праве собственности на долю в общем имуществе супругов
  • •§ 1. Условия выдачи свидетельства о праве собственности
  • •На долю в общем имуществе супругов
  • •§ 2. Установление факта наличия брачных отношений
  • •§ 3. Установление факта приобретения имущества в период брака
  • •§ 4. Основания приобретения имущества
  • •§ 5. Порядок выдачи свидетельств о праве собственности
  • •1. Документы, необходимые для выдачи свидетельства о праве собственности
  • •2. Свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе по совместному заявлению супругов
  • •3. Свидетельство о праве собственности, выдаваемое в случае смерти одного из супругов
  • •Примерные образцы свидетельств о праве собственности
  • •Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемое по их заявлению
  • •Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу
  • •Глава 24. Свидетельствование верности копий документов
  • •2. Объект свидетельствования
  • •3. Виды копий по форме (способу) изготовления
  • •4. Обязательность и факультативность
  • •Нотариального удостоверения копий.
  • •Полномочия других органов на
  • •Свидетельствование копий
  • •§ 2. Свидетельствование подлинности подписи на документе
  • •1. Условия свидетельствования нотариусом подлинности подписи на документе
  • •2. Обязательные и факультативные основания свидетельствования подлинности подписи на документе
  • •§ 3. Свидетельствование верности перевода
  • •Глава 25. Удостоверение фактов
  • •§ 1. Виды фактов, удостоверяемых нотариусами
  • •§ 2. Удостоверение факта нахождения гражданина в живых
  • •Примерные образцы свидетельств об удостоверении факта нахождения гражданина в живых
  • •§ 3. Удостоверение факта нахождения гражданина в определенном месте
  • •Примерные образцы свидетельств об удостоверении факта нахождения гражданина в определенном месте
  • •§ 4. Удостоверение тождественности личности гражданина с лицом, изображенным на фотографии
  • •Примерный образец свидетельства об удостоверении тождественности гражданина с лицом, изображенным на фотографической карточке
  • •§ 5. Удостоверение времени предъявления документов
  • •Удостоверительная надпись на документе о времени его предъявления
  • •Глава 26. Передача заявлений физических и юридических лиц
  • •§ 1. Применение передачи заявлений
  • •В гражданско-правовом обороте
  • •§ 2. Порядок передачи заявлений
  • •Примерный образец заявления об отмене доверенности
  • •Примерный образец сопроводительного письма к передаваемому заявлению
  • •Свидетельство о передаче заявления в связи с отмененной доверенностью
  • •Глава 27. Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг
  • •§ 1. Внесение должником денежных сумм и ценных бумаг
  • •В депозит нотариуса
  • •§ 2. Выдача из депозита денежных сумм и ценных бумаг
  • •Образцы документации, связанной с принятием в депозит денежных сумм и ценных бумаг
  • •Глава 28. Совершение исполнительных надписей
  • •§ 1. Общие условия совершения исполнительных надписей
  • •1. Правовые предпосылки совершения нотариусом исполнительной надписи
  • •2. Конституционность исполнительной надписи
  • •3. Международно-правовые предпосылки исполнительной надписи нотариуса
  • •4. Условия совершения исполнительной надписи
  • •5. Содержание исполнительной надписи
  • •§ 2. Оформление исполнительных надписей на документах, представляемых ломбардами
  • •Примерный образец оформления исполнительной надписи и залогового билета
  • •Залоговый билет n 006501
  • •Глава 29. Совершение протестов векселей
  • •§ 1. Общая характеристика векселя
  • •1. Законодательное регулирование вексельного обращения
  • •2. Форма векселя
  • •Формы бланков простого и переводного векселя Простой вексель
  • •Переводной вексель (тратта)
  • •3. Вексельное обязательство (вексельный приказ)
  • •4. Срок платежа
  • •5. Место платежа
  • •6. Наименование первого векселедержателя
  • •7. Дата и место составления векселя (вексельная дата)
  • •8. Подпись векселедателя
  • •§ 2. Протест векселя
  • •1. Общие положения о протесте векселей
  • •2. Виды протестов векселей
  • •3. Место совершения протеста векселя
  • •4. Срок для предъявления векселя к протесту
  • •5. Сроки совершения протеста векселя
  • •6. Порядок совершения протеста векселя
  • •7. Исполнение обязательства по векселю
  • •Примерные образцы актов о протесте векселей
  • •Удостоверительная надпись на векселе о платеже
  • •Форма отметок на векселе о совершенном протесте
  • •Примерная форма требования нотариуса плательщику
  • •Словарь наиболее распространенных вексельных терминов
  • •Глава 30. Совершение морских протестов
  • •§ 1. Цель совершения морского протеста
  • •§ 2. Порядок передачи заявления о совершении морского протеста
  • •§ 3. Составление акта о морском протесте нотариусом
  • •Глава 31. Обеспечение доказательств
  • •§ 1. Цель принятия мер по обеспечению доказательств
  • •1. Понятие обеспечения доказательств
  • •2. Инициатива в обеспечении доказательств
  • •3. Основания для обеспечения доказательств
  • •§ 2. Действия нотариуса по обеспечению доказательств
  • •1. Процедура обеспечения доказательств в нотариальном производстве
  • •2. Документальное оформление в рамках нотариального производства
  • •Примерный образец протокола осмотра и исследования вещественных доказательств
  • •Глава 32. Нотариат в международном гражданском обороте
  • •§ 1. Современный нотариат в российском и международном гражданском обороте
  • •1. Роль нотариата в международном гражданском обороте
  • •2. Преимущества нотариата
  • •3. Источники нотариального права с иностранным элементом
  • •§ 2. Особенности совершения нотариальных действий с иностранным элементом
  • •1. Общие замечания
  • •2. Понятие иностранных лиц
  • •3. Общие и специальные правила совершения сделок с участием иностранных лиц
  • •4. Правила о языке нотариального производства
  • •5. Удостоверительные надписи
  • •6. Соблюдение положений налогового законодательства
  • •7. Установление правового статуса иностранного лица в нотариальном производстве
  • •8. Судебная практика
  • •9. Ограничения правоспособности иностранных лиц
  • •10. Компетенция нотариуса: общие правила определения
  • •§ 3. Наследование с иностранным элементом
  • •1. Коллизионные правила наследования
  • •2. Форма завещания и его действительность
  • •3. Международные конвенции по вопросам наследственных отношений
  • •4. Вопросы наследования в Минской конвенции
  • •5. Проверка юридической силы завещания
  • •§ 4. Обеспечение доказательств нотариусом в отношениях с участием иностранных лиц
  • •1. Ходатайство
  • •2. Основания для обеспечения доказательств
  • •3. Процедура обеспечения
  • •4. Обеспечение расходов. Легализация
  • •5. Аффидевиты
  • •§ 5. Особенности совершения нотариальных действий должностными лицами консульских учреждений
  • •1. Компетенция консулов
  • •2. Порядок совершения нотариальных действий
  • •3. Консульская легализация
  • •§ 6. Свидетельствование верности перевода, оформление документов для выезда за границу
  • •1. Свидетельствование верности перевода
  • •Примерные образцы согласия родителей
  • •На выезд ребенка за границу
  • •Согласие родителей на выезд ребенка за границу
  • •При выезде на срок до 3 месяцев
  • •Согласие родителей на выезд ребенка за границу на срок свыше 3 месяцев
  • •§ 7. Подтверждение юридической силы документов из-за границы
  • •1. Правовые режимы подтверждения юридической силы
  • •Иностранных документов
  • •2. Национальный правовой режим признания юридической силы иностранных документов
  • •3. Режим Гаагской конвенции 1961 г. (апостиль)
  • •4. Режим, определяемый двусторонними договорами
  • •6. Заключительные выводы
  • •Образец подшивки к удостоверяемому документу отдельного листа с проставленным апостилем

Договор коммерческого найма жилого помещения

Что такое договор коммерческого найма жилого помещения, в каких случаях заключается?

Понятия коммерческого найма нет в законодательстве, есть общее – аренда жилья. По договору собственник предоставляет помещение для проживания. Объектом бывает квартира или жилой дом. Отличием коммерческой аренды является то, что нанимателем бывает частное лицо и компания снимающая квартиру своему сотруднику.

Правилом при заключении договора коммерческого найма жилого помещения считается, чтобы жилье было в хорошем состоянии для комфортного проживания. Необходимо его соответствие всем условиям санитарных норм. В домах с множеством квартир, предметом договора считается некоторая часть коллективного помещения, например подъезд, холл, лестница, лифт.

Договор найма составляется в простой форме, нотариальное подтверждение не требуется. Но невыполнение соглашения не указывает на его недействительность, а лишит участников права ссылаться на свидетельские показания. Письменная форма составляется владельцем, она подробно разъясняет права обеих сторон и обязанности.

К договору прилагается акт приема-передачи, который подтверждает, что арендатор принял жилье. Экземпляры подписываются всеми участниками аренды. Срок указывается 1 год и более, документ регистрируется в Росреестре, расходы обычно делятся поровну. Сдать соглашение на регистрацию сможет любая сторона.

К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относится:

  • Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
  • Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
  • В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами.
  • Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
  • Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
  • Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
  • Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Предмет договора

Предметом договора считается помещение, размещенное в жилом фонде. Собственник предлагает его за определенную плату арендатору для временного использования. Заключается соглашение с указанием условий аренды:

  • место и дата документа;
  • ФИО сторон;
  • предмет соглашения;
  • адрес, площадь помещения, количество комнат;
  • подробное описание имущества предоставляемого для пользования;
  • срок действия;
  • обязанности каждой стороны;
  • подписи.

Собственник дает гарантии, что площадь принадлежит ему по праву собственности, можно указать реквизиты подтверждающего документа. Следует подробно описать процедуру передачи объекта в пользование. Важным является пункт об ответственности обеих сторон. Здесь стоит подробно расписать права и обязанности, условия расторжения, разрешение споров.

В обязанности арендодателя входит обеспечение качественного обустройства объекта. Передача жилья для удобного проживания не зависимо от климатических условий. Собственник имеет право посещать квартиру для проверки ее использования.

Наниматель обязуется вовремя вносить платежи за аренду, выполнять текущий ремонт, если это предусматривает договор, и обеспечить сохранность имущества. Так же освободить площадь, когда закончится срок аренды и возместить ущерб, который был причинен по неосторожности.

Нюансы договора о коммерческом найме

Главное отличие данного вида в том, что наймодателем по договору является юридическое лицо (организация), либо же гражданин. Это лицо должно обладать документами, подтверждающими его право на сдачу внаем помещения, оговоренного в документе. В то время как нанимателем может быть любое лицо, независимо от его гражданской принадлежности и наличия собственного имущества.

Объектом найма в конкретном случае является жилое помещение, являющееся частной собственностью, но подлежащее использованию в коммерческих целях.

Срок найма при использовании жилья для коммерческих целей не бессрочный, как, например, в социальном, а ограничен пятью годами. Когда в договоре коммерческой аренды не прописан срок, на который его заключают, договор подписывается на пять лет по умолчанию.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Задать вопрос Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Если по истечении пяти лет наймодатель вдруг решит изменить условия договора или вообще расторгнуть его, он обязан сообщить эту новость нанимателю раньше, чем за три месяца до конца срока действия договора (п.1 ст. 687 ГК РФ). И если наниматель не оповестил нанимателя вовремя, договор автоматически продляется сроком еще на столько же лет.

Если наймодатель отказывает нанимателю в продлении договора по причине нежелания в дальнейшем сдавать помещение, но при этом в течение года заключает новый договор найма с новым нанимателем, наниматель вправе потребовать компенсации ему материальных убытков, либо же настоять на продления договора с ним.

Сумма оплаты устанавливается по взаимному соглашению сторон при подписании договора. В период действия договора размер оплаты может изменяться, только при условии, что этот момент отражен в условиях договора.

Что касается формы договора, к договору коммерческого найма, так же как и к прочим договорам найма применяется простая письменная форма.

Максимальный срок действия договора коммерческого найма

Максимальный срок действия договора коммерческого найма жилого помещения составляет пять лет. Вариант, который используется в договорах аренды нежилых помещения — отсутствие указания срока действия договора, либо включение пункта об автоматической пролонгации с договором коммерческого найма не пройдет. Договор без установленной даты окончания найма будет считаться заключенным на пять лет.

Это тоже важно знать: Поступление товара от поставщика: документы необходимые от поставщика

Прописанная в договоре пролонгация (на месяц, годы) тоже не сможет выйти за пятилетний рубеж. При завершении срока действия договора найма (либо завершении пятилетнего периода с даты вступления в силу договора), у нанимателя остается преимущественное право на заключение очередного договора найма на то же помещение уже на новый срок. Очень важен момент, что у наймодателя есть серьезная обязанность, предусмотренная законом, но мало известная нанимателям, — не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора коммерческого найма, наймодатель должен (на выбор):

  • предложить нанимателю заключить новый договор коммерческого найма на определенных условиях (тех же, что и были, либо новых);
  • предупредить нанимателя о своем нежелании продлевать договор, так как он не будет вообще сдавать свое жилое помещение в найм в ближайший год (не менее).

Если наймодатель проигнорировал данную обязательность уведомления нанимателя (причем, необходимо не забывать, что официальные уведомления, имеющие в дальнейшем юридическую силу, требуют соблюдения особого порядка предъявления/направления), а последний не проявил инициативы по отказу от продления договора — договор найма будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.

После того, как договор расторгнут по причине официального отказа наймодатель в его продлении, может выясниться, что в течение года с даты окончания предыдущего договора (с нанимателем, которому отказал в продлении найма) он все-таки сдал помещение другому лицу. В таком случае, предыдущий наниматель, получивший ранее отказ, вправе потребовать признания нового договора коммерческого найма недействительным, а также возмещения ему убытков, полученных вследствие отказа возобновить с ним договорные отношения.

Довольно часто стороны договора коммерческого найма жилого помещения заключают его на срок менее одного года. Делается это с целью ухода от государственной регистрации договора в Росреестре, которая влечет, во-первых, определенные траты на уплату госпошлины за регистрацию, во-вторых, открывает информацию налоговой инспекции о доходах наймодателя. В подобных случаях краткосрочного найма жилого помещения, наниматель серьезно рискует, так как не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок (если иное условие стороны не прописали в договоре).

Если у вас остались вопросы, касаемые коммерческого найма жилого помещения, или сомневаетесь в правильности составленного договора найма, возник конфликт с другим участником (будь то наниматель или наймодатель) — наши юристы, имеющие практику ведения подобных дел, окажут профессиональную помощь. Оставляйте свои вопросы на нашем сайте или звоните нам по указанным номерам телефонов.

Права и обязанности сторон по договору

Наймодатель обязан:

  • передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
  • осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
  • предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
  • осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;
  • обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан:

  • использовать жилое помещение только для проживания;
  • обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
  • своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;
  • осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.

Наниматель вправе:

  • с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется). Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей;
  • разрешать с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме обшей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев;
  • передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;

Это тоже важно знать:

с согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Отличие коммерческого найма от социального найма:

  • коммерческий наём представляет собой обычный граж­данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
  • договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи­лья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством.

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в ви­де решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в до­говорные отношения (договор коммерческого найма жилого помеще­ния не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собст­венности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполни­тельной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не адми­нистративно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

Юридическая природа договора коммерческого найма:

  • консенсуальный;
  • двусторонний;
  • возмездный;
  • срочный.

Он должен быть за­ключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

Содержание и исполнение договора коммерческого найма

Договор коммерческого найма может заключаться на срок, не пре­вышающий пять лет. Если стороны договора не определили его, договор считается заключенным на пять лет (п.1 ст. 683 ГК). К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687ГК РФ, если договором не предусмотрено иное (в том числе о правах членов семьи нанимателя, о возможностях вселения временных жиль­цов, сдачи жилья в поднаем и замены нанимателя, а также о преимуще­ственном праве нанимателя на заключение договора на новый срок).

Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Наймодатель обязан

  • передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,
  • осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
  • обеспечивать предостав­ление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ре­монт общего имущества дома (ст. 676 ГК).

Если иное не предусмот­рено договором, на наймодателе лежит также обязанность по про­изводству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно из­менит условия пользования нанятым жильем (п. 3 ст. 681 ГК). Со своей стороны, наймодатель вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными пра­вовыми актами.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Наниматель обязан

  • использовать жилое помещение только для про­живания,
  • обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежа­щем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (ес­ли только иное не предусмотрено договором),
  • своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

При этом размер пла­ты в договоре коммерческого найма жилья устанавливается по согла­шению сторон (п. 1 ст. 682 ГК), а потому, как правило, многократно превышает размер оплаты жилья, предоставленного по договорам со­циального найма и найма специализированного жилья.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого по­мещения без согласия наймодателя. Обязанности нанимателей в от­ношениях коммерческого найма конкретизируются в договорах, чему способствует отсутствие их типовых форм.

Права нанимателя, а также постоянно проживающих с ним граж­дан в обязательстве коммерческого найма жилья также в значительной мере определяются конкретным договором. Но в любом случае они приобретают права владения и пользования полученным по договору жилым помещением, содержание которых заключается в возможно­сти проживания в этом жилом помещении, а также в некоторых воз­можностях распоряжения им. Так, согласно ст. 685 ГК с согласия най­модателя наниматель вправе сдать часть или все нанятое им жилое помещение в поднаем на срок (в пределах срока действия основного договора коммерческого найма). Допускается также вселение нанима­телем в используемое им по договору жилое помещение других граж­дан для постоянного проживания либо в качестве временных жильцов, разумеется, с согласия наймодателя.

Это тоже важно знать: Какие проводки нужно сделать бухгалтеру при возврате товаров поставщику

Действующий закон исключает обмен жилыми помещениями между их нанимателями по договорам коммерческого и социального найма (ст. 72 ЖК).

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по тре­бованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В лю­бом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуа­ции не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживав­ших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищно­го найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отно­шениями собственности на арендованное имущество.

По соглашению между сторонами договора коммерческого найма мо­гут быть изменены любые его условия, если только при этом не произой­дет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального уре­гулирования изменения отношений коммерческого найма законом объ­ясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

По истечении срока действия заключенного договора коммерче­ского найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает оп­ределенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нани­мателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо преду­предить нанимателя об отказе от продления договора в связи с реше­нием не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.

Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Опре­деленные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения най­модателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причинен­ных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Звоните: 8 800 550-49-37 Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:

  • по истечении срока действия договора;
  • по одностороннему решению нанимателя;
  • по требованию любой из сторон (в судебном порядке).

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят сроч­ный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглаше­нию сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не воз­лагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную одно­сторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в пись­менной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторже­нии договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требова­ние о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Принципы расторжения договора коммерческого найма:

  1. Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, в том числе — и особенно — по требованию наймо­дателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
  2. Принцип ограничения вмешатель­ства государства (закона) в отношения сторон посредством импера­тивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
  3. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселе­ние также допускаются в исключительных случаях, которые прямо на­званы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).

Это тоже важно знать: Что такое неустойка: ее виды и в каких случаях можно взыскать

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма мо­жет быть расторгнут в судебном порядке:

  • если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
  • в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

Жи­лищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установле­ны, поскольку жилищное законодательство практически не регулиру­ет обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 ме­сяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или други­ми гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения нанимателем или другими граж­данами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
  • нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия ко­торых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случа­ях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помеще­ния. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщи­ком и сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерче­ского найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении догово­ра по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нани­мателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устране­ны, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения до­говора и выселения его и других граждан, за действия которых он отве­чает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устра­нения нарушений, причем данная стадия является обязательной для най-модателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предос­тавление по решению суда срока (не более года) на устранение нару­шений и отсрочка по решению суда принятого им решения о растор­жении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого поме­щения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помеще­нии к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соот­ветствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое ре­шение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

Расторжение договора найма жилья для коммерческого использования

Договор найма жилого помещения в коммерческих целях может быть расторгнут по окончании срока своего действия в том случае, если съемщик выразил отказ, не воспользовавшись своим преимущественным правом продления.

Ниже расположен типовой пример и образец договора коммерческого найма жилого помещения вариант которого можно скачать бесплатно.

Подпишитесь на свежие новости

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *