Обманутый дольщик, что делать?

>Обманутый дольщик получит жилье от государства

Обманутый дольщик получит жилье от государства

В России изменили критерии для получения статуса обманутого дольщика.
Поправки расширяют круг лиц, которые могут попасть в реестр.
В России вступил в силу приказ Министерства строительства от 24 января 2018 года №37/пр. Документ меняет критерии, по которым граждан могут отнести к числу обманутых дольщиков.
Документ расширяет круг лиц, которые могут претендовать на статус обманутых дольщиков. Теперь в список могут попасть люди, которые пострадали от двойных продаж. То есть квартиры в их доме продавались несколько раз.
Поправки позволяют признать новостройку проблемной раньше. До принятия приказа в реестр обманутых дольщиков можно было попасть только спустя девять месяцев после того, как застройщик переставал исполнять свои обязательства по договору. Теперь срок сократили до шести месяцев. Кроме того, объект смогут назвать проблемным в случае, если против застройщика ввели одну из процедур банкротства.
Но при этом по новым правилам право на государственную поддержку потеряли покупатели нежилых помещений и апартаментов.
С 23 февраля реестр граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, будет формироваться по новым критериям. Соответствующий приказ издал Минстрой России.
Одним из условий признания объекта проблемным является неисполнение обязательств по договорам долевого строительства более шести месяцев. Ранее этот срок составлял девять месяцев. После этого срока дольщик может подать заявку на включение в реестр пострадавших дольщиков.
Согласно новым правилам, объект строительства теперь относится к проблемным, если в отношении застройщика введена одна из процедур, применяемых в деле о банкротстве, указано в документе. Теперь также для включения в реестр дольщик должен представить также копию судебного акта о включении его в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений. Нарушение застройщиком проектной документации перестает быть препятствием для отнесения объекта к проблемным, отмечено в решении министерства.
Изменения также коснутся покупателей апартаментов (нежилых помещений). Их исключили из перечня лиц, имеющих право на господдержку при банкротстве застройщика и компенсацию средств от Фонда защиты прав дольщиков.
Одним из условий причисления граждан к «обманутым дольщикам» ранее являлось отсутствие двойных продаж в новостройке (привлечение денежных средств двух и более лиц в отношении одного и того же помещения. Теперь граждане в новостройках с двойными продажами смогут рассчитывать на помощь.
Ранее одним из условий для включения гражданина в реестр была полная ликвидация страховой компании. С 23 февраля наличие договора страхования ответственности застройщика перестает быть препятствием для отнесения гражданина к числу пострадавших, если страховая компания находится в одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве.
Нововведения коснулись и условий исключения граждан из числа пострадавших. Например, дольщик будет исключен из реестра, если договор долевого участия в строительстве будет расторгнут или объект будет введен в эксплуатацию.
Теперь объект может быть включен в перечень проблемных и в случае, если его строительство ведется с нарушением требований градостроительного плана земельного участка, проектной документации, разрешения на строительство, если у юридических и физических лиц оформлены права собственности на долю в нем, уточняется на официальном портале стройкомплекса Москвы. По мнению главы Москомстройинвеста, внесенные поправки помогут адекватно формировать реестр пострадавших граждан, а перед контролирующими органами предстанет более корректная картина нарушений прав участников долевого строительства.
Глава Минстроя России ранее отмечал, что в федеральном реестре пострадавших числятся более 30 тыс. участников долевого строительства, но, исходя из анализа договоров долевого участия, их гораздо больше.

Оказывается, мало быть просто обманутым дольщиком, чтобы претендовать на квартиру от государства. Необходимо соответствовать определенному статусу — статусу лица, нуждающегося в жилом помещении. О том, как стать таким лицом, законно претендующим на жилье за счет городского или федерального бюджета, рассказывает Олег Сухов, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра», член Адвокатской палаты г. Москвы. «Для включения покупателей новостроек в реестр обманутых дольщиков необходимо подать заявление в органы местной власти (в Москве это префектура округа, в других городах — администрации) с приложением документов, подтверждающих покупку квартиры в новостройке. Указанное заявление рассматривается и передается в вышестоящую инстанцию — жилищные отделы органов местного самоуправления, затем в надзорные органы в области долевого строительства. Например, в Москве — из префектуры округа заявление передается в департамент жилищной политики по округу — УДЖПиЖФ г. Москвы, далее в Москомстройинвест», — поясняет адвокат Олег Сухов.
«По результатам проведенной проверки решается вопрос о том, может ли дольщик претендовать на получение квартиры за счет государства или муниципальной власти, т.е. получить тот самый статус обманутого дольщика, — продолжает адвокат «Первого Столичного Юридического Центра». — Таким статусом дольщики наделяются в соответствии с правилами, установленными законами субъектов РФ, определяющими лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Например, в Москве таким нормативным актом является закон г. Москвы от 14.06.2006 N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», который устанавливает, что претендовать на получение жилья могут только малоимущие, доход в месяц которых составляет 9 000 рублей на человека, не имеющие в собственности другого жилья, автомобиля, загородной недвижимости. У малоимущих дольщиков не должно быть в собственности или пользовании иного жилья».
Далее местными органами власти, жилищными органами власти и надзорными органами в области долевого строительства, проверенные документы передаются на дополнительное изучение в управление внутренних дел (в Москве в ГУВД). По результатам такой проверки органами внутренних дел возбуждаются уголовные дела, дольщиков признают потерпевшими, либо в возбуждении уголовных дел отказывают и дольщиков потерпевшими не признают. Далее документы возвращаются обратно в жилищные отделы местных органов власти.
После возврата документов из органов внутренних дел жилищные комиссии в администрациях (в Москве это городская жилищная комиссия) с участием представителей надзорных органов в области долевого строительства принимают окончательные решения по дольщикам в индивидуальном порядке, после чего вносятся предложения по выделению жилой площади дольщикам или отказе в выделении такой площади.
«Как можно увидеть из приведенной процедуры признания граждан обманутыми дольщиками, получить такой статус может далеко не каждый по-настоящему обманутый дольщик»,- заключает адвокат О. Сухов.
Аутсорсинг пресс-службы адвоката Олега Сухова обеспечивает коммуникационное агентство «Красное Слово». Наши специалисты всегда готовы адресовать ваши вопросы компетентным экспертам.
Вадим Горжанкин
Звоните: +7 (499) 340-10-25
Пишите:

​Русская доля: что делать и куда бежать обманутому дольщику

У обманутых дольщиков есть шанс получить свое жилье. Но сделать это непросто Фото: weerapat/.com

По данным Минстроя, по итогам II квартала 2018 года в РФ зарегистрировано более 34 тыс. обманутых дольщиков. Банки.ру вместе с экспертами рынка отвечает на самые животрепещущие вопросы дольщиков.

Обманутые дольщики — люди, оказавшиеся в крайне сложной ситуации. Зачастую им приходится не только преодолевать финансовые трудности, но и разбираться в сложных процессах взаимодействия с конкурсным управляющим и государственными учреждениями, а также разгребать тонны информации, которая сыпется со всех сторон, чтобы найти истину.

Кто они, обманутые дольщики?

Многие почему-то считают, что участники долевого строительства — это обязательно дельцы, стремящиеся на этой квартире заработать. Логика проста: дольщики участвуют в довольно рискованном мероприятии, заранее об этом знают и сознательно идут на риск ради денег. А значит, сами виноваты, если что-то пошло не так. Никто им ничего не должен. Хотя если посмотреть на тех, кто приходит на встречи обманутых дольщиков, организуемые Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства, или на дольщиков «Урбан Групп», подававших коллективные письма президенту России Владимиру Путину и премьеру Дмитрию Медведеву 6 августа 2018 года, то понимаешь: большинство из них на алчных дельцов не похожи совсем. Среди них много людей семейных, часто с маленькими детьми и пожилыми родителями, для которых долевое строительство — практически единственный способ улучшить свои жилищные условия. Люди продают жилье, живут на съемных квартирах, платят ипотеку. Разве такое поведение свойственно тем, кто гонится за прибылью?

Генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-профи» Денис Бобков так «рисует» портрет дольщика: «В подавляющем большинстве случаев речь идет о физических лицах, приобретающих квартиру для собственного проживания или для дальнейшей перепродажи / сдачи в аренду. Конечно, ряд договоров долевого участия заключается между юридическими лицами. И бывает, что они также становятся «обманутыми дольщиками» (сам свидетель таких нескольких случаев). Однако очевидно, что сильнее всего страдают в такой ситуации простые граждане. Им может быть банально негде жить и приходится арендовать жилье, у них меньше ресурсов для возврата средств. Если бизнесмены понимают свои риски, вкладывая не самые последние и уж тем более не личные деньги ради того, чтобы дополнительно заработать, то простые граждане, вкладывающие собственные (нередко последние) средства, в данной ситуации теряют значительно больше».

Как люди становятся обманутыми дольщиками?

Сильнее всего страдают в такой ситуации простые граждане. Им может быть банально негде жить и приходится арендовать жилье, у них меньше ресурсов для возврата средств.

Воля случая или банальная невнимательность?

Обманутый дольщик — тот, перед которым застройщик не выполнил свои обязательства. Для того, чтобы максимально защитить себя, необходимо заключать с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) согласно 214-ФЗ. Конечно, это не гарантирует отсутствия проблем в случае проблем у застройщика, вплоть до его банкротства. Но тут на помощь вам придет государство. Об этом мы поговорим чуть ниже.

А вот если вы не заключали ДДУ или он оформлен неверно, ситуация может разрешиться совсем не в вашу пользу.

Юрист юридической компании «Глазунов и Семенов» Иван Лосев призывает быть внимательными при подписании договора ДДУ: «Обманутым дольщиком можно стать, если не уделить должного внимания самому процессу заключения ДДУ. В том числе действовать исходя из своего желания и без консультации специалиста, вследствие чего застройщик не выполняет свои обязательства перед дольщиком. Например, к таким ситуациям можно отнести: нецелевое использование средств, следствием чего является банкротство застройщика; продажу одного предмета ДДУ нескольким лицам; проблемы застройщика с банками и залог строящегося объекта».

Лосев советует перед покупкой квартиры в строящемся доме проанализировать договор с застройщиком. В таком договоре должны быть указаны адрес строящегося объекта, расположение помещения по ДДУ: этаж, крыло, расположение на плане, адекватная сумма сделки, четко прописанные условия и суммы возможных доплат.

Пять признаков проблем у застройщика

Итак, с формальностями разобрались: с застройщиком работаем только по ДДУ, сам договор внимательно изучаем (в идеале с привлечением хорошего юриста). Остается риск банкротства самого застройщика.

Денис Бобков выделяет пять факторов, на которые нужно обратить внимание.

Первое, что должно насторожить, — это темпы строительства. За динамикой нужно обязательно следить. Причем не только по фото на сайте застройщика, но и самостоятельно, в том числе опрашивая местных жителей. Стройка должна идти постоянно и бесперебойно.

Второй важный индикатор — информация на сайте застройщика. Там должны быть представлены все необходимые документы. Причем документов с истекшим или истекающим сроком (например, разрешение на строительство) быть не должно. Если срок разрешения на строительство истекает, это может означать проблемы с финансированием и с самим строительством.

Третий важный фактор надежности застройщика — его финансовая отчетность, которую он должен публиковать на сайте проекта. Если ее вообще нет, это повод сильно задуматься.

Четвертый индикатор устойчивости — наличие действующей аккредитации в ведущих банках на предмет выдачи ипотеки. Банки внимательно следят за застройщиками, клиентам которых выдают ипотеку и проекты которых кредитуют.

Наконец, пятый фактор — размер застройщика. Крупные, известные компании обычно обладают большим запасом финансовой прочности. Если компания-застройщик — маленькая и никому не известная, риски возрастают многократно.

Что делать, если вам не повезло

К сожалению, даже следуя всем правилам, можно стать обманутым дольщиком. Так, например, случилось с клиентами «Урбан Групп» и «Су-155». Ситуация неприятная, но далеко не патовая.

Первое, что нужно сделать, — встать в реестр требований о передаче жилых помещений. Это единственный законный путь в будущем получить свою квартиру, считает Иван Лосев. После введения процедуры конкурсного производства и публикации официального сообщения об этом в газете «Коммерсантъ» у дольщиков есть три месяца на то, чтобы встать в этот реестр. Для этого необходимо направить конкурсному управляющему следующие документы: заявление с описью прилагаемых документов, копии договоров со всеми изменениями и приложениями, подтверждения оплаты и решений суда (если они были), копии паспортов собственников. Заявление можно написать в свободной форме с описанием сложившейся ситуации и подать его либо по почте заказным письмом, либо в пункт приема документов конкурсному управляющему (часто они расположены прямо на объектах).

Конкурсный управляющий рассматривает требование участника строительства в течение 30 рабочих дней, проверяет подлинность и полноту документов, подтверждает факт оплаты и в случае обоснованности требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений.

В случае отказа участник строительства может в течение 15 рабочих дней после получения уведомления обратиться в арбитражный суд за урегулированием разногласий в порядке со статьей 60 закона о «О несостоятельности (банкротстве)».

Если у дольщиков есть иные требования к застройщику-банкроту, например о выплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательств застройщика, то они рассматриваются арбитражным судом и включаются в реестр денежных требований.

Жилая и нежилая недвижимость — две большие разницы!

Недвижимость, которую покупают дольщики, может быть жилой и нежилой. С жилой недвижимостью все просто: дольщики встают в реестр требований о передаче жилых помещений. С нежилыми помещениями, такими как кладовки и парковочные места, все гораздо сложнее. По таким помещениям реестр требований об их передаче в действующей редакции закона о банкротстве не предусмотрен. Поэтому договоры долевого участия в отношении нежилых помещений подлежат включению в реестр требований кредиторов в качестве денежных, в соответствии с очередностью, закрепленной в статье 201.9 закона о банкротстве.

Но тут есть большая вероятность этих объектов не дождаться. Получается, что вы купили, например, кладовку, заплатили за нее деньги, а получить ее не сможете. Однако и тут есть выход: как утверждает Иван Лосев, на определенной стадии готовности объекта незавершенного строительства дольщики в судебном порядке могут подтвердить право собственности на данные помещения.

Есть и хорошая новость: подготовлены поправки в закон о банкротстве как раз в части нежилых помещений. В соответствии с предлагаемыми изменениями нежилые помещения площадью менее 7 кв. м и машино-места будут передаваться участникам строительства на тех же основаниях, что и жилые помещения. При этом данные поправки в закон о банкротстве будут касаться тех процедур банкротства, по которым не начались расчеты с кредиторами третьей очереди. Это существенно расширит потенциальный круг граждан, чьи права будут защищены. Сейчас законопроект находится на стадии публичных обсуждений на Федеральном портале проектов нормативно-правовых актов.

«Доля» ипотечника

Квартиры даже на этапе строительства стоят дорого. Поэтому многие дольщики для приобретения жилья берут ипотеку. Таким дольщикам в случае банкротства застройщика приходится особенно несладко: когда сдадут жилье — непонятно, а долг по кредиту выплачивать все равно нужно. Юристы предупреждают: ваши отношения с банком никак не связаны с банкротством застройщика, — и потому советуют не прекращать выплат. В противном случае можно создать себе серьезные проблемы и сильно испортить кредитную историю.

Если же ухудшилось ваше финансовое состояние (что в такой ситуации вполне вероятно), необходимо сразу обратиться к кредитору. Сейчас в банках существуют различные способы снижения платежной нагрузки: введение платежных каникул, снижение ставки, уменьшение платежа и другие. В самых крайних случаях можно воспользоваться процедурой банкротства физического лица.

Многие дольщики для приобретения жилья берут ипотеку. Таким дольщикам в случае банкротства застройщика приходится особенно несладко: когда сдадут жилье — непонятно, а долг по кредиту выплачивать все равно нужно.

Если вы в реестре, квартира вам обязательно достанется?

В Фонде защиты прав дольщиков Банки.ру пояснили: «После включения в реестр требований участники строительства приобретают статус участников дела о банкротстве, а большинство решений, в том числе о дальнейшей судьбе объектов строительства и порядке передачи жилых помещений, по каждому объекту принимаются на собрании участников строительства. Безусловно, все требования участников строительства, включенных в реестр, будут учтены, и жилые помещения будут переданы участникам строительства тем или иным образом. Исключение составляет принятие участниками строительства решения о создании в отношении конкретного объекта жилищно-строительного кооператива (ЖСК), при котором достройка объекта осуществляется на средства членов ЖСК, то есть самих граждан, которые являлись участниками строительства».

По сути, вариантов два: либо вы ждете, пока ваш дом достроят, либо договариваетесь с другими дольщиками, создаете ЖСК и достраиваете объект на свои средства.

И помните: банкротство застройщика — вещь неприятная и на самом деле отдаляющая дольщиков во времени от их квартир. Но даже из такой ситуации можно выйти с минимальными потерями (или вообще без потерь). Главное — выполнять все необходимые законные действия в установленные сроки. И не бояться отстаивать свои права. В том числе и в суде.

Антонина САМСОНОВА, Banki.ru

Благодарим за помощь в подготовке материала Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Как защититься от недобросовестных застройщиков, и что делать обманутым дольщикам: пошаговая инструкция

Строительство многоквартирного дома требует существенных вложений, поэтому застройщики предпочитают привлекать дольщиков. Они вкладывают свои деньги в возведение объекта, а получают квартиры только после окончания строительства. С ними составляются ДДУ или другие аналогичные контракты.

Благодаря участию в долевом строительстве удается приобрести жилье по сниженным ценам. Но иногда люди сталкиваются с обманом со стороны застройщиков. Обманутые дольщики могут воспользоваться разными способами, позволяющими вернуть деньги и привлечь строительную фирму к ответственности.

КОГДА ДОЛЬЩИК СЧИТАЕТСЯ ОБМАНУТЫМ

Люди, заключившие ДДУ с застройщиком, редко задумываются о том, что строительная компания может воспользоваться мошенническими схемами, и ожидают окончания процесса возведения дома. Они имеют право в любой момент прийти на объект, чтобы оценить текущие работы по строительству дома.

Важно! Добросовестные строительные компании подготавливают для каждого дольщика специальный график, по которому можно оценивать этапы возведения дома.

Проверка может осуществляться не только при личном посещении строительной площадки, но и через сайт фирмы. На основании Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан периодически выкладывать на нем фотографии строения. В некоторых случаях на сайте можно найти даже онлайн-трансляцию.

Если в течение длительного времени не ведутся какие-либо работы или отсутствует техника — это является поводом для беспокойства. Обычно основные проблемы, с которыми сталкиваются дольщики, заключаются в том, что задерживается срок сдачи дома в эксплуатацию или застройщик объявляет себя банкротом.

Покупатель жилья может считаться обманутым при наличии следующих признаков:

— в течение нескольких недель не ведутся строительные работы на площадке;
— застройщик теряет право на землю, на которой возводится строение;
— банкротство компании;
— просрочка сдачи дома в эксплуатацию на срок, превышающий 9 месяцев;
— выявляются признаки мошенничества со стороны фирмы, например, закрывается офис или отсутствует возможность связаться с представителем организации.

Некоторые строительные фирмы предпочитают намеренно обманывать граждан, пытаясь незаконным способом заполучить чужие денежные средства. Поэтому перед заключением ДДУ или другого контракта важно ознакомиться с реестром добросовестных застройщиков, а также оценить репутацию и статус фирмы.

КУДА ОБРАЩАТЬСЯ ГРАЖДАНАМ

Существует несколько организаций, оказывающих помощь обманутым дольщикам. Граждане, которые столкнулись с обманом, должны знать, что делать, чтобы вернуть свои средства. Жаловаться можно в разные инстанции:

1. Непосредственный застройщик. Обращаться к строительной компании можно не только лично, но и с помощью составления письменной претензии. В тексте указывается необходимость выяснения причины приостановки строительства или задержки срока сдачи дома в эксплуатацию. Иногда выясняется, что на самом деле строительство идет в соответствии с графиком или у компании имеются временные трудности, но она все равно планирует исполнить обязательства по ДДУ. Если заморозка строительства произошла не на последнем, а на первом этапе возведения дома, можно досрочно расторгнуть ДДУ и потребовать возврата вложенной суммы вместе с неустойкой.

2. Полиция. Помощь от правоохранительных органов может быть получена при наличии признаков мошеннических действий со стороны жилищного кооператива или застройщика. Чтобы ускорить процесс рассмотрения заявления, желательно привлекать сразу группу дольщиков.

3. Суд. Через суд можно получить свои средства вместе с неустойкой. Для этого подготавливаются доказательства того, что застройщик не справляется со своими обязательствами по ДДУ. Дополнительно в суд нужно обратиться, если строительная фирма объявляет себя банкротом. В этом случае все дольщики вносятся в специальный реестр кредиторов, долги перед которыми погашаются в процессе проведения конкурсного производства.

4. Надзорные органы. Они оказывают поддержку обманутым гражданам. Такие организации могут отличаться в разных городах, например, в Москве действует Москомстройинвест.

5. Органы местного самоуправления. Повлиять на застройщика вправе местные власти, поэтому они могут помочь дольщикам в возврате средств.

Важно! Целесообразно воспользоваться консультацией и помощью опытного юриста, представляющего интересы дольщика.

Перед тем как обращаться в какую-либо инстанцию, следует подготовить доказательства мошенничества или незаконных действий со стороны строительной компании.

СПОСОБЫ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМЫ

Люди, которые были обмануты недобросовестными застройщиками, заносятся в специальный реестр, а также их данные дублируются на сайте обманутых дольщиков, который пополняется каждый год. Включение граждан в этот реестр происходит только при наличии соответствующих доказательств. Дополнительно в каждом городе существуют региональные списки.

Есть несколько способов, позволяющих решить возникшую проблему с застройщиком:

1. Возврат денег за квартиру, которая была оплачена, но не получена. Для этого дольщик может подать иск в суд, причем сделать это можно самостоятельно или с помощью адвоката.

2. Получение квартиры от государства. Новое жилье выступает компенсацией за недостроенный объект. Но для использования этого способа необходимо соблюдение нескольких условий. Например, требуется регистрация в регионе строительства многоквартирного дома, а также выделяется не более 18 кв. м на одного члена семьи. В муниципальном фонде региона должны быть квартиры, которые предоставляются обманутым гражданам. Часто выдается старое жилье, которое не соответствует желаниям людей.

3. Завершение строительства. Дольщики совместно могут добиться, чтобы строительство многоквартирного дома было завершено. Например, если застройщик объявляет себя банкротом, местная администрация может привлечь другую строительную компанию, вкладывая средства из бюджета. Иногда дольщики даже самостоятельно вносят дополнительные инвестиции.

Важно! Наиболее разумным решением считается объединение дольщиков, которые совместно могут потребовать от администрации региона помощи в решении проблемы. Именно коллективные иски рассматриваются судами наиболее быстро и тщательно.

Желательно привлекать к возникшей проблеме СМИ и проводить митинги. Иногда даже волонтеры предпочитают помогать обманутым гражданам, распространяя информацию об их сложностях в интернете. Как только проблема будет широко освещена, можно ожидать помощи от государства.

ЧТО ДЕЛАТЬ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКАМ – ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Как только человек осознает, что его обманул застройщик, ему следует выполнить несколько последовательных шагов, позволяющих вернуть деньги или настоять на окончании строительства дома. Наиболее часто проблема заключается в банкротстве застройщика. Поэтому выполняются следующие действия:

1. Изучение судебного решения. Даже если строительная фирма объявлена банкротом, дольщики защищаются положениями Федерального закона № 214-ФЗ, поэтому могут рассчитывать на поддержку государства. Во время банкротства компании нередко обманывают суд и не оповещают судью о том, что являются застройщиками. Поэтому дольщики должны сообщить, для чего изучается судебное решение. Получить его можно в уполномоченных органах власти каждого региона.

2. Подача заявления для включения в реестр. Чтобы вернуть свои средства, необходимо, чтобы дольщик был включен в реестр кредиторов. Процедура выполняется на первой стадии банкротства, а именно во время наблюдения. В этот период в газете «Коммерсантъ» публикуются сведения о том, что в отношении застройщика начата процедура банкротства. После этого нужно в течение 30 дней подать заявление о включении гражданина в реестр кредиторов. Именно в этом случае в процессе конкурсного производства дольщик сможет рассчитывать на возврат своих средств.

3. Определение требований. Участники ДС могут предъявлять разные требования к застройщику, материальные или нематериальные: возврат ранее уплаченной суммы или окончание строительства объекта.

4. Сбор документов. Дольщики должны подтвердить, что они исполнили свои обязательства по ДДУ. Поэтому следует собрать документацию, доказывающую оплату недостроенной квартиры. Эти бумаги передаются суду на рассмотрение, поэтому прикладываются к иску.

5. Подача заявления в арбитражный суд. Требования дольщика включаются в реестр, после чего судья определяет возможность их удовлетворения. Если застройщик не сможет каким-либо образом достроить многоквартирное строение, он возвращает деньги дольщикам, для чего проводится конкурсное производство. Оно заключается в продаже всего имущества, имеющегося у компании. Для этого проводятся торги, после чего полученные деньги перечисляются кредиторам.

Важно! Желательно активно участвовать в судебных процессах и собраниях кредиторов, чтобы иметь возможность повлиять на результат.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Люди, планирующие покупку квартиры в строящемся доме, часто сталкиваются с обманом и мошенничеством со стороны застройщиков. Они могут воспользоваться разными способами, позволяющими вернуть свои средства или получить квартиру. Для этого целесообразно обращаться за помощью в суд, полицию или надзорные органы. Данная статья заинтересует того, кто уже столкнулся с недобросовестными действиями застройщиков. Чтобы избежать данную ситуацию — читайте другую нашу статью «Советы обманутым дольщикам: 12 способов проверки застройщиков».

Источник: Метрпрайс

Официальные условия для признания “пострадавшими покупателями строящегося жилья”.

Фактически, обманутый дольщик – это каждый человек, в отношении которого застройщик не выполнил свои обязательства по строительству и передаче в указанный срок объекта недвижимости. Но это определение в широком смысле. Официальная же формулировка, кого можно отнести к “пострадавшим покупателям строящегося жилья”, или, проще говоря, “обманутым дольщикам”, дана в Приказе Министерства регионального развития РФ № 403 от 20.09.2013 года.

Это позволяет избежать разночтений и более точно, без завышений и занижений, определить количество людей, которые подпадают под эту категорию. Кроме того, Приказ вводит и понятие реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Очень важный момент – в реестр включаются только те, кто приобрел жилье в рамках федерального закона № 214 (“Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”). Это означает, что застройщик привлекал средства таких граждан в рамках жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов; на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ), а также путем выпуска жилищных сертификатов.

Сделано это для того, чтобы не поощрять “серые” схемы приобретения жилья – дольщики должны понимать, что их признают пострадавшими только если они осуществляли сделку по букве закона.

Критерии отнесения граждан к категории “обманутые дольщики”

Стоит отметить, что на данный момент включение в реестр носит учётный характер.

Ниже упрощенный список из девяти критериев, по которым определяются “обманутые дольщики”. Если имеет место хотя бы один из них, гражданин, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, считается пострадавшим и может подать заявление на включение ее в реестр.

  1. Прекращение или приостановка строительства на срок более девяти месяцев на основании решения исполнительного органа власти.
  2. Приостановка строительства по решению органов исполнительной власти; при этом очевидно, что объект строительства не будет передан дольщику в срок.
  3. Просрочка исполнения обязательств более чем на девять месяцев, включая незаключенные договоры или недействительные сделки, если дольщик исполнил или исполняет свои по ним обязательства.
  4. Несоответствие дома требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям, подтвержденное заключением уполномоченных органов и препятствующее вводу дома в эксплуатацию до оговоренного в договоре срока передачи.
  5. Прекращение у застройщика права владения и пользования земельным участком; при этом очевидно, что в результате этого объект строительства не будет передан дольщику в срок.
  6. Признание дольщика потерпевшим в рамках уголовного дела по факту нарушения его прав застройщиком.
  7. Вступление в силу приговора суда, который устанавливает вину застройщика по уголовному делу о двойных продажах и признает дольщика потерпевшим.
  8. Установленный судом факт двойных продаж, если двойные договоры не расторгнуты или не признаны судом недействительными, и обязательства застройщика не исполнены.
  9. Ликвидация, банкротство или процедура ликвидации/банкротства застройщика.

Формирует и ведет реестр уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого ведется строительство многоквартирного дома. Например, в Московской области это Министерство строительного комплекса области, в Санкт-Петербурге – Управление контроля и надзора в области долевого строительства при Комитете по строительству.

Как попасть в реестр

Чтобы вас включили в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, нужно представить в соответствующий орган следующие документы:

  1. Само заявление (по форме, приложенной к приказу № 403).
  2. Копия документа, удостоверяющего личность;
  3. Копии договора/других документов, подтверждающих участие в долевом строительстве;
  4. Копии документов, которые подтверждают внесение вами денежных средств для строительства многоквартирного дома;
  5. Вступивший в законную силу судебный акт об удовлетворении требований заявителя к застройщику приговор суда по уголовному делу, в рамках которого вы признаны потерпевшим (копии, заверенные судом) или, если имеется, постановление дознавателя, следователя или суда о признании вас потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела;
  6. Копии документов о том, что застройщик, которое привлекало денежные средства, возместил вам сумму затрат в соответствии с действующим законодательством РФ и определенной ценой сделки (при наличии);
  7. Вступившее в законную силу решение суда о признании ваших требований о передаче жилых помещений или денежном возмещении в связи с процедурой банкротства/ликвидацией застройщика (при наличии).

Еще один важный пункт: на данный момент Министерство строительства и ЖКХ РФ подготовило проект приказа, в котором указаны новые критерии признания покупателей жилья обманутыми дольщиками. Документ еще не был принят и находится на этапе общественных обсуждений и независимой антикоррупционной экспертизы. С его текстом можно ознакомиться .

Как получить статус обманутого дольщика?

Проблемы долевого строительства в 2019 году, несмотря на действия законодателя, все еще остаются актуальными. Количество новостроек с риском множится, уголовные дела на застройщиков возбуждаются, а инвесторы, вложившие деньги в строительство, годами не могут дождаться своих квартир. Если вы столкнулись с проблемой просрочки сдачи дома, нужно начинать действовать. Рассказываем, как получить статус обманутого дольщика и что делать дальше.

Правовые основания

В первую очередь нас интересует правовая терминология. Если вы думаете, как добиться статуса обманутого дольщика, то изучите два закона: ФЗ-214 и ФЗ-215.

ФЗ-214 Федеральный закон №214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» в целом регулирует процесс возведения новостроек, когда девелопер привлекает деньги физических лиц. В этом случае вы подписываете договора долевого участия и защищены несколькими статьями этого закона, которые регулируют процесс взыскивания неустойки
ФЗ-215 Федеральный закон №215 «Об участии в жилищно-строительных кооперативах» также регулирует вопрос строительства жилых домов. Но нужно понимать, что если ваша квартира строится ЖСК, то фактически статус обманутого дольщика вы получить можете, а вот юридических инструментов у вас в разы меньше.

Также нас интересует приказ Министерства строительства Российской Федерации №560, в котором прописаны все данные, связанные со статусом обманутых дольщиков – критерии домов, которые можно отнести к долгостроям, алгоритм действий и порядок включения в этот реестр обманутых дольщиков.

Критерии долгостроев

Есть несколько ключевым параметров, по которым дом точно признается долгостроев, а вы, соответственно, сможете получить статус обманутого дольщика:

  • Строительство дома останавливается более чем на девять месяцев – по решению властей или из-за действий директора-застройщика
  • Есть решение органов о запрете строительства
  • Квартиры не передаются в срок более чем на девять месяцев с даты, указанной в договоре
  • Есть проблемы с техническими требованиями и ГОСТами
  • Закончилось право пользование земельным участком
  • Судебное решение
  • Директор организации-застройщика привлечен к уголовной ответственности
  • Есть двойные продажи квартиры, подтвержденные уголовным делом
  • Банкротство компании

Преимущества статуса

Получив статус обманутого дольщика, вы можете рассчитывать на адресную помощь местных властей. В чем смысл? Если дом, в котором вы приобрели право требования на квартиру, попал в реестр долгостроев, то власти обязаны предпринимать действия по исправлению этой ситуации. Но вы для них еще не являетесь лицом, которое заявило о необходимости получить адресную помощь. Получив статус обманутого дольщика, можно рассчитывать на более внимательное отношение и дополнительные бонусы:

  • Если вы докажете, что вам больше негде жить, то власти могут дать вам право на проживание в маневренном фонде региона
  • Если в доме зарегистрировано достаточно много граждан в статусе обманутых дольщиков, то властям проще принимать решение о достройке дома с помощью поиска инвестора. Одно дело искать другого девелопера и не мочь сказать, сколько всего квартир в доме продано. Другое дело – предоставить ему полное финансовое обоснование: вы строите столько-то квартир, отдаете их обманутым дольщикам. Взамен вы получаете столько-то квартир, можете их продать. Такая схема работает

Поэтому если вы сомневаетесь, что же полезного дает статус обманутого дольщика – лучше прекращайте так думать. Получайте статус, это еще один потенциальный способ все-таки получить свою квартиру. Тем более, что платить не придется, получение статус абсолютно бесплатно и не требует даже госпошлины.

Порядок действий

Алгоритм получения статуса обманутого дольщика с помощью включения вас в специальный реестр пострадавших от действий застройщиком многоквартирного жилья утвержден приказом Министерства строительства РФ. Нужно собрать документы и подать их вместе с заявлением на утвержденном бланке в региональное министерство строительство или, если речь идет о Москве, в комплекс градостроительной политики и строительства Москвы.

Перечень документов

Вам нужно предоставить чиновникам несколько документов. Среди них должны быть как копии, так и оригиналы:

  • Вашего паспорта
  • Договора долевого участия или договора о вступлении в ЖСК, в котором есть отметка о праве требования квартиры в новостройке этого ЖСК
  • Подтверждение того, что вы оплатили цену договора. Чек, справка застройщика, справка банка (если вы брали ипотеку у застройщика)
  • Если есть, то судебное решение о том, что ваши требования о расторжении договора долевого участия и получения вами неустойки с застройщика законны
  • Если есть, то решение арбитражного суда о банкротстве или ликвидации юридического лица девелопера

Заявление

Как грамотно написать заявление и получить статус обманутого дольщика смогут конкретно объяснить в вашем регионе. Обращайтесь в приемные часы в региональное министерство, специалисты подскажут, какие именно особенности есть в вашем конкретном случае. Шаблон заявления можно у нас на сайте. Основных требований к бумаге немного:

  • Заявление подается или очно, или с помощью заказного письма. Причем в последнем случае вам придется заверить все документы у нотариуса, а это достаточно сложный и дорогой процесс. В среднем одно заверение обойдется минимум в шесть сотен рублей. Считайте общую сумму сами.
  • Нужно указать точные данные из паспорта – ФИО, серию и номер, адрес регистрации
  • На всякий случай оставьте контактный телефон – он необходим для уточнения деталей и приглашения на совещания дольщиков, которые обычно проходят в министерствах
  • Нужно указать номер договора долевого участия, дату его подписания и регистрации
  • Укажите цену договора и добавьте предложение о том, что вы полностью расплатились с застройщиком
  • Предоставьте сведения о застройщике из собранных документов
  • Отдельно укажите список документов, которые вы прикрепляете к пакету документов


Вместе с заявлением вы должны подать документы. Причем подаются как оригиналы, так и копии. К самим документам также предъявляются свои требования.

  • Все документы из нескольких листов должны быть пронумерованы и прошиты.
  • На каждом листе должна стоять подпись дольщика. В конце заявления вы должны указать количество документов с количеством листов в каждом. Пример: «Договор долевого участия на 30-ти листах»
  • Исправления и повреждения в документах не допускаются

Документы и заявления должны быть рассмотрены в течение 20-ти дней. Затем либо получаете рекомендации по исправлению, либо справку о том, что вы включены в реестр и получили статус обманутого дольщика. Либо отказ.

Критерии отказа в выдаче статуса

Получить статус обманутых дольщиков дано не всем. Так, правительство накладывает определенные требования к включению в реестр пострадавших граждан, учитывайте их. Статус не получится получить, если:

  • Вы имеете гражданство другой страны
  • Долгострой не соответствует критериям проблемного
  • Дольщик представил не все документы, или часть из них повреждены, или заявление написано не по правилам
  • Средства дольщиков привлекались нелегитимным путем (здесь речь идет о так называемых предварительных договорах долевого участия и векселях)

Если получить статус не удалось, не отчаиваетесь. Внимательно изучите законодательства и требуйте от местного министерства адекватного ответа о причине отказа. Оспаривайте его на личном приеме у руководителя ведомства.

Кстати, проще всего получить статус обманутого дольщика будет тем, кто пострадал от рук нерадивых застройщиков, уже попавших на заметку в министерство строительство Российской Федерации. Соответствующий реестр опубликован в виде карты на официальном портале ведомства.

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Как государство защищает обманутых дольщиков

Защита дольщиками прав при банкротстве застройщика должна быть всесторонней. Для этого необходимо использовать не только основные способы, предусмотренные Законом о банкротстве, но и альтернативные, вытекающие из положений иных нормативных актов.

Альтернатива от государства

Один из альтернативных способов защиты прав обманутых дольщиков предусмотрен, в частности, Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» (далее — Приказ № 403).

В чем заключается суть предоставленной государством альтернативы?

Дело в том, что путем применения норм Приказа № 403 дольщики получают возможность удовлетворить свои требования в отношении жилого помещения не за счет обанкротившегося застройщика, а за счет государства. Такое обязательство власти взяли на себя не случайно. Известно, что для строительства многоквартирного дома застройщику необходимо получить разрешение от муниципальных властей. Именно на стадии принятия решения о выдаче соответствующего разрешительного акта власти определяют степень добросовестности застройщика. Выдача разрешения фактически подтверждает надежность девелопера, за которого власти готовы даже поручиться.

Однако надежность застройщика не страхует его от банкротства. Его несостоятельность вызывают, как правило, объективные обстоятельства экономического характера, непредвиденные для многих игроков рынка.

Принятие Приказа № 403 осуществлялось именно для решения проблем граждан, оказавшихся в подобной ситуации. Механизм, предусмотренный названным актом, является действенным и рабочим. Его активно применяют на практике дольщики, желающие получить в конечном итоге жилое помещение.

Кто получит жилье

Суть описываемого способа защиты прав состоит в следующем: гражданин, являющийся обманутым дольщиком, включает свои требования в отдельный реестр, ведением которого занимаются органы исполнительной власти каждого субъекта РФ.

Возникает закономерный вопрос: кого считать обманутым дольщиком?

Ответ можно найти в Приказе № 403. Исходя из положений названного акта, обманутыми дольщиками считаются девять категорий граждан:

1. Претендующие на получение квартиры в доме, строительство которого прекращено или приостановлено более чем на 9-месячный срок органами власти, выдавшими разрешение на строительство;

2. Претендующие на получение квартиры, которая очевидно не будет готова в оговоренный договором срок, поскольку строительство дома, в котором она располагается, приостановлено органами власти, выдавшими разрешение на строительство;

3. Исполнившие свои обязательства перед застройщиком и не получившие исполнения обязательств застройщика по сделке в течение 9 и более месяцев;

4. Претендующие на получение квартиры, которая очевидно не будет готова в оговоренный договором срок, поскольку ввод дома в эксплуатацию невозможен в связи с нарушениями технических регламентов, проектной документации и т. д.;

5. Застройщики которых утратили право владения и пользования земельным участком или истек срок действия документов, подтверждающих право строительства на указанном земельном участке, если данные обстоятельства очевидно свидетельствуют, что квартира не будет готова в оговоренный договором срок;

6. Признанные потерпевшими в рамках возбужденного уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов;

7. Признанные потерпевшими и имеющие вступивший в законную силу приговора суда в отношении лиц, выполнявших управленческие, организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в организации, являвшейся застройщиком;

8. Ставшие жертвами одной из «серых схем» продажи первичной недвижимости, которая предполагает продажу одной квартиры двум или более лицам (данный факт должен быть установлен в судебном порядке);

9. Являющиеся дольщиками застройщика, в отношении которого начата процедура банкротства или ликвидации.

Соответствие одному из вышеперечисленных критериев дает дольщику право включиться в реестр, образованный в соответствии с Приказом № 403, и претендовать на получение жилого помещения от государства.

Документы и процедуры

Процедура включения предполагает обращение в соответствующий орган исполнительной власти, отвечающий за ведение реестра, с пакетом документов. В него входят:

— копия паспорта;

— копия договора с застройщиком;

— копии платежных документов, которыми можно подтвердить внесение оплаты по договору.

Это общий перечень документов. В случае, если включение в реестр осуществляется в связи с возбуждением уголовного дела, необходимо так же приложить приговор суда, по которому заявитель признан потерпевшим в рамках уголовного дела. Если у дольщика имеется решение суда о признании обоснованным требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований, а застройщик находится в процедуре банкротства или ликвидации, — необходимо приложить такой судебный акт.

В заключение отмечу две важные вещи:

1. Безусловно, дольщики, требования которых будут удовлетворены посредством их включения в реестр, сформированный по Приказу № 403, получат не то жилое помещение, на которое первоначально было направлено их волеизъявление. Думаю, ключевое слово в данном случае «получат». Поскольку банкротство застройщика заканчивается непосредственно передачей жилых помещений только в том случае, когда дом готов практически полностью, то возможность реального получения квартиры от государства — великолепный способ защиты прав обманутых дольщиков. Стоит отметить, что им пользуются дольщики тех застройщиков, банкротство которых проходит достаточно громко. Например, ряд участников строительства ЗАО «Энергосройкомплект-М» уже получили квартиры от властей Москвы.

2. Применение описанного способа не исключает необходимость участия в деле о банкротстве. Эффективность данного способа значительно повышается, если использовать его в качестве дополнительного. Связано это прежде всего с тем, что по Приказу № 403 невозможно погасить денежные требования к застройщику, которые могут сформировать различные неустойки, штрафы и пени. Поэтому участие дольщика в деле о банкротстве в арбитражном суде обязательно.

Наблюдательный совет Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства права одобрил выделение более 17 млрд руб. на восстановление прав 8 тыс. обманутых дольщиков. Об этом говорится в сообщении фонда, поступившем в РБК.

Уточняется, что фонд признал целесообразным завершить строительство 31 жилого дома в десяти регионах, на что потребуется 5,9 млрд руб. Среди них, в частности, жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) «Доватора, 46» в Челябинской, «Московская, 30А» в Тамбовской, «Оптимист-2018» в Саратовской и «Город детства» в Ленинградской областях, а также дома застройщиков «СК Фаворит» (Тульская область), «Фирма Свей» и «Фон» в Татарстане и других регионах. После достройки жилье получат более 4,4 тыс. дольщиков.

Кроме того, по 92 домам в девяти регионах набсовет принял решение выплатить компенсации 3,6 тыс. дольщикам, на эти цели выделят еще 5,2 млрд руб. Деньги выплатят по недостроенным домам застройщиков-банкротов, среди которых — «Техномикс» в Брянской области, ЖК «Дом Романовых» в Краснодарском крае, «ГК Базис» в Самаре, ЖСК «Капитель-2002» и «Строительные системы» в Саратове и др.

Ранее глава Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства Олег Говорун заявил, что на достройку жилья для всех обманутых дольщиков нужно будет дополнительно выделить около 500 млрд руб. Сейчас у фонда есть 65 млрд руб., за счет которых в 2020 году планируется «восстановить права» около 40 тыс. человек. По словам Говоруна, всего на сегодняшний день в России около 200 тыс. обманутых дольщиков.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *